Oktoberindex 2022 – Räddningen eller spiken i kistan?
Jag hör allt oftare tongångar som ”driftnettot ser sådär ut i år men från 2023 ser det bättre ut och yielden på budet går upp!”. Det som det hänvisas till är den indexuppräkning som sker med konsumentprisindex i de flesta kommersiella hyresavtal.
Indexklausulerna fungerar vanligtvis så att oktoberindex ett visst år jämförs med tidigare års oktoberindex varvid en uppräkning av bashyran sker med skillnaden. Indexuppräkningen sker normalt den 1 januari varje år. Då konsumentprisindex i september steg med 10,8 procent på årsbasis är det sannolikt att det åtminstone blir en 10 procentig hyreshöjning den 1 januari 2023. De flesta indexklausuler innehåller vidare en skrivning om att för det fall nästa års oktoberindex skulle bli lägre ska tidigare års tillägg utgå oförändrat, dvs. index kan aldrig sjunka! För många fastighetsägare som pressas av högre kostnader samt för många köpare som köpt på låga yielder under de senaste åren kan detta kännas som en räddare i nöden. Fastigheter har också i media angetts som en ”inflationssäkrad tillgång”. Frågan är dock om detta är ett helt korrekt antagande.
Först och främst ser många hyresgäster, i motsats till fastighetsägarna, en 10 procentig hyreshöjning som en katastrof. Många hyresgäster inom exempelvis handeln har lidit hårt under pandemin och hyresnedsättningar och olika stöd har i många fall varit nödvändiga för verksamheternas överlevnad. Att dessa hyresgäster skulle ha möjlighet att betala 10 procent mer i hyra är inte självklart, särskilt inte de vars verksamhet är beroende av hushållens konsumtionskraft (vilken lär minska i takt med att hushållens övriga kostnader ökar). Då principen att avtal ska hållas gäller och det endast finns mycket begränsade möjligheter att förändra eller säga upp hyresavtal under löpande avtalstid blir hyresgästens enda förhandlingskort att gå i konkurs.
Även inom områden som kanske anses mindre påverkade av hyreshöjningar tror jag vi kommer se en effekt. Inom exempelvis kontorssegmentet var konsensus för Stockholm prime office rent Q3 2022 oförändrad på 8500 kr/kvm och år och 65 procent bedömde att hyrorna skulle vara oförändrade på ett års sikt (källa SEPREF). I praktiken innebär ju detta dock en tioprocentig hyressänkning jämfört med ett hyresavtal som ingåtts med oktober 2021 som basår då hyrorna för samma segment ligger nära dagens nivåer. Detta lär hyresgästerna utnyttja, dvs. omförhandla hyresavtal som löper ut på nya marknadsmässiga nivåer men också anpassade till ett färskt oktoberindex. Effekten lär bli lägre driftnetton för fastighetsägarna och den kan komma ganska snabbt då många kontorsavtal rullar på tre år.
De flesta kommersiella hyresavtal innehåller vidare mekanismer där hyresgästen får bära sin andel av fastighetsskatten för den aktuella fastigheten. Taxeringsvärden har nu i många fall gått upp med ökad fastighetsskatt som följd. Dessa ökade kostnader drabbar således normalt inte hyresvärden om lokalerna på fastigheten är fullt uthyrd och hyresavtalen innehåller en fastighetsskatteklausul. Återigen är det dock hyresgästen som ska klara av att bära dessa ökade kostnader.
Det förtjänas också att nämnas att hyresavtal för myndighetsbyggnader ofta har indexklausuler som anger att endast 50 procent eller 75 procent av hyran ska indexeras. För dessa fastigheter kommer således fastighetsägarna få se sina kostnader öka med inflationen men endast delvis bli kompenserade. I en låginflationsmiljö var detta sällan ett stort problem och något som många fastighetsägare såg sig tvingade att acceptera för att ”få in” en bra hyresgäst. I nuvarande miljö lär detta få en påverkan på värderingarna.
Fastighetsägarna pressas just nu av både höjda räntor och högre driftskostnader. En rejäl höjning av hyrorna i januari kan då ses som ett väldigt välkommet tillskott. Jag tror dock att det kan finnas ett värde i att titta upp från siffrorna i kalkylbladet för den enskilda fastigheten och också göra en makroekonomisk analys. Räddningen kanske istället blir spiken i kistan.
