Positiva nyheter för ägare av nyproducerade bostäder – höjd uppräkning av presumtionshyran?

I En förbättrad modell för presumtionshyra (SOU 2024:62) presenteras förslag om att presumtionshyra ska få följa de kollektivt förhandlade hyrorna på orten fullt ut, att det ska tillkomma ytterligare möjlighet att justera presumtionshyra och att det genom förhandlingsordningen ska vara möjligt att utse en skiljeman som får avgöra inflyttningshyran.

Kort om presumtionshyra

Den svenska hyresmodellen bygger på att hyressättning av bostadshyra sker genom beaktande av lägenhetens bruksvärde. För nybyggnationer infördes ett undantag från detta 2006, innebärandes att en hyra kan presumeras vara skälig i 15 år från uppförande även om den inte är i linje med bruksvärdet. Vanligen är presumtionshyror högre (ibland markant) än bruksvärdeshyror. Presumtionsmodellen bygger på att hyresvärden ska få täckning för sina kostnader och därtill skälig avkastning under en period om 15 år från färdigställande. Efter presumtionstiden sker hyressättning enligt huvudprincipen, dvs. att bruksvärdeshyra gäller. Modellen infördes för att främja byggnationen av nya lägenheter. Vid införandet poängterades särskilt att tillkomsten av presumtionshyra inte skulle påverka vad som anses utgöra bruksvärdeshyra och således inte påverka hyressättningen på det befintliga beståndet.

Om presumtionshyra skulle justeras årligen i samma procentuella takt som det kollektivt förhandlade beståndet var länge oklart, men det var i praktiken vanligt att hyresvärdar utgick från att presumtionshyran kunde justeras i samma takt som det kollektivt förhandlade beståndet. Tillämpningen innebar dock att bruksvärdeshyrorna och presumtionshyrorna inte harmoniserades under presumtionstiden. Den årliga procentuella ökningen innebar istället att differensen mellan de olika bestånden växte för varje år, givet att presumtionshyrorna i regel var nominellt högre än bruksvärdeshyrorna. Detta förändrades dock när Hovrätten förtydligade rättsläget 2022 genom två avgöranden. Hovrätten klargjorde att presumtionshyra får höjas med hälften av hyresutvecklingen på orten (dvs. bruksvärdeshyran) om denna är högst tre procent och med tre fjärdedelar av hyresutvecklingen på orten om denna överstiger tre procent. I fallet att presumtionshyran skulle vara lägre än bruksvärdeshyran får dock presumtionshyran följa den allmänna utvecklingen fullt ut.

Som skäl för sina avgöranden angav hovrätten att presumtionshyra under dess presumtionstid ska närma sig, och nästan förena sig med, nivåerna för bruksvärdeshyrorna (harmonisering). Detta för att möjliggöra en organisk inkorporering av presumtionslägenheterna i bruksvärdesystemet när presumtionstiden nått sitt slut. Utöver detta påtalades att kravet på skälighet förbigås om presumtionshyrorna fick följa hyresutvecklingen fullt ut. Enligt lagtexten får presumtionshyrorna enbart justeras om det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Om lagstiftaren hade menat att presumtionshyrorna som huvudregel skulle följa utvecklingen fullt ut, hade kravet på skälighet kunnat utgå ur lagstiftningen. Slutligen menade hovrätten att ägare av nyproducerade bostäder inte är i behov av en lika hög procentuell hyreshöjning för att få täckning för sina driftkostnader, i jämförelse med ägare av äldre bestånd. Detta mycket på grund av att nyproducerade bostäder generellt sett inte har lika stora driftkostnader som äldre bostadsfastigheter, och att full ökning av presumtionshyrorna skulle medföra att hyresvärden överkompenserades.

En förbättrad modell

Hur presumtionshyresmodellen fungerar kan komma att förändras om förslagen i utredningen En förbättrad modell för presumtionshyra blir verklighet. I utredningen föreslås att presumtionshyran ska få följa den allmänna hyresutvecklingen på orten fullt ut, att de förhandlade parterna ska få en möjlighet att utse en särskild skiljeman som, vid brist på överenskommelse, ska få avgöra presumtionshyran samt att det ska tillkomma en utökad möjlighet att justera presumtionshyran lägenheter emellan.

Det nya förslaget innebär att den årliga ökningen av presumtionshyran kan förväntas bli högre. Utredningen påtalar de positiva följderna av detta då presumtionshyran initialt kan sättas till ett lägre belopp än vad som är möjligt idag och fortfarande uppnå samma lönsamhetskrav, genom att i framtiden kunna tillgodoräkna sig de årliga justeringarna fullt ut. Detta medför med andra ord att inflyttningshyran enligt utredaren bör sättas till lägre belopp än i dagsläget då förändringen inte är ägnad att medföra att fastighetsägarna ska få en högre avkastning än vad som är fallet i dagsläget.

Ett system som medför att harmonisering inte sker medför att transaktioner avseende nybyggnationer som omfattas av presumtionshyra kan anses bli mer riskfyllda. Investerare som förvärvar en nybyggnation och som inte tar höjd för ett potentiellt minskat kassaflöde vid presumtionstidens utgång riskerar se värdet på sina fastigheter reduceras när hyran övergår från presumtionsbaserad hyra till bruksvärdeshyra. Skillnaden i kassaflödet kan komma att bli än mer påtagligt då skillnaden mellan bruksvärdeslägenheterna och presumtionslägenheterna riskerar att öka för varje år under presumtionstiden. Utredningen föreslår inga särskilda åtgärder för att skydda fastighetsägare från sådan hyresminskning. Vi förstår lagstiftaren som att den menar att fastighetsägare blir tillräckligt kompenserad för sin investering under presumtionstidens 15 år.

Kommentar

Vi kommer följa utvecklingen och om förslaget blir verklighet kommer vi ägna särskilt fokus på hur harmoniseringen av de olika bestånden kommer påverkas. Huruvida det sker en ordnad övergång eller om det kommer medföra en drastisk minskning av hyrorna i samband med presumtionstidens utgång kvarstår att se. För dig som planerar att investera i presumtionsbostäder bör särskilt noteras hur många år som kvarstår av presumtionstiden och hur stort ett eventuellt gap är mellan gällande presumtionshyra och bruksvärdeshyra (vilken inte alltid är enkel att fastställa utan jämförbara objekt). Vi ser en ökad risk för sådant gap givet att många presumtionshyror som förhandlats fram de senaste åren varit höga. Därtill kan adderas att nyproducerade bostäder är undantagna från fastighetsavgift under presumtionstiden, vilken återigen blir tillämplig vid presumtionstiden utgång, och inte underlättar övergången.

Slutligen ska omnämnas hur förslaget påverkar redan ingångna överenskommelser om presumtionshyra. Hyresvärdar med presumtionslägenheter kommer, om förslaget blir verklighet, framgent att få tillgodoräkna sig årliga hyresutvecklingar fullt ut. För dessa hyresvärdar kan gapet mellan bruksvärdeshyra och uppräknad presumtionshyra bli stort, då utredarens omtalade lösning om lägre inflyttningshyra inte har tillämpats vid förhandling av inflyttningshyra för det befintliga beståndet med presumtionshyra.

Presskontakt

Cassandra Dahl
Marketing and Communications Coordinator
E-post: cd@realadv.se
Mobil: +46 (0)72 588 55 66

Om Real Advokatbyrå

Real Advokatbyrå är en av Sveriges främsta experter på kommersiell fastighetsrätt och fastighetstransaktioner. Med vår långa erfarenhet och kompetens lägger vi en stabil och trygg grund för våra klienters affärer. Våra uppdrag innefattar fastighetstransaktioner, kommersiell hyresrätt, entreprenader och utvecklingsprojekt samt bolagsrätt.

För mer information: www.realadvokatbyra.se