Real barometern – Frostigt och motvind 2022, bättre eller sämre prognos 2023?

Transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter i Sverige 2022 stannade på knappt 200 miljarder kronor vilket var en nedgång med 30 procent från rekordåret 2021. Hur såg de legala trenderna ut under 2022 och hur ser prognosen ut för 2023?

De legala trenderna under året återspeglade i stort hur transaktionsåret såg ut. Första halvåret 2022 handlade mycket om att avsluta transaktioner som hade överenskommits i det mycket positiva klimatet 2021. De nya transaktioner som påbörjades under våren 2022 havererade ofta eller också justerades priset ned i takt med att swapräntorna steg. I flera fall kunde vi se hur köpare tvingades korrigera sina antaganden från vecka till vecka. Under andra halvan av 2022 blev det mer eller mindre stiltje och känslan var att säljare och köpare hade svårt att hitta varandra, de affärer som gjordes var komplexa. De köpare som hade möjligheter att komma ur ingångna avtal såg ofta till att göra detta. Att häva avtal, som det ofta lagts ned hundratals timmar på att komma i mål med, blev ett vanligt uppdrag. De sista månaderna under året började vi se de första ”distressed” affärerna och vi började se oroande tecken för vissa typer av hyresgästers lönsamhet.

I min förra barometer, försökte jag mig på att gissa de legala trenderna 2022. Avseende logistikfastigheter fanns det under 2022 fortfarande ett intresse men priserna har justerats ned. Nyutvecklingen har också försvårats av problemen med att erhålla byggnadskreditiv på rimliga nivåer. Bostadssegmentet är iskallt och min efterfrågade analys kring hur hyrorna för de kommersiella bostadsfastigheterna under året håller emot inflationstrycket kan summeras som ”mycket illa”. KPI för 2022 (januariindex 2022 jämfört med januari 2023) landade på 11,7 procent. Detta kan jämföras med hyresökningarna för bostäder, exempelvis i Stockholm, där majoriteten av hyrorna för privatägda hyreslägenheter höjdes med 4,75 procent under 2023 i enlighet med det ramavtal som Fastighetsägarna Stockholm och Hyresgästföreningen ingick i början av året. Allmännyttans hyreshöjningar i Stockholm landande på i genomsnitt 4,45 procent. Snittet för hyreshöjningarna i landet har varit något lägre, 4,12 procent, vilket är betydligt högre än förra året då snittet i landet var 1,72 procent. Alla hyresförhandlingar i landet är dock inte klara ännu. Enligt Hyresgästföreningen är färre än sex av tio förhandlingar klara. För nyproducerade bostäder med presumtionshyra var det ännu värre där ny praxis (se vår tidigare artikel) medförde att hyresjusteringarna ytterligare begränsades. Regeringen uttalade förra veckan att de avser att se över den mindre lyckade situationen som domen medfört, men hur regeringen ämnar gå vidare med problemet är oklart. Givet riksdagens tidigare inställning till en utveckling mot marknadshyror är det dock troligt att riksdagen fortsatt får svårt att enas om förändringar av gällande lagstiftning.

Hur ser då prognosen ut för 2023? Tyvärr är känslan ”-15 grader, hård nordlig vind och snöfall med inslag av hagel”. Vi har redan sett att bankerna stramat åt sin nyutlåning till fastighetsbolagen och det kan mycket väl få stor påverkan på transaktionsklimatet under året. Min prognos i mer detalj är:

• Fortsatta nyemissioner i fastighetsbolagen för att refinansiera obligationsförfall och eventuella pågående projekt. Bankerna kommer sannolikt ställa upp och hjälpa till i mindre omfattning än vad fastighetsbolagen hoppas på. De fastighetsbolag som inte har starka ägare kan få akuta likviditetsproblem.
• Fortsatt svalt intresse för lågavkastande tillgångar såsom kommersiella bostadsfastigheter. Inom dessa segment kan det mycket väl komma framtvingade försäljningar under året.
• Visst intresse för mer högavkastande tillgångsslag såsom lättindustri och handel.
• De börsnoterade fastighetsbolagen fortsätter vara nettosäljare där alla bud som matchar bokfört värde beaktas.
• Nyutvecklingen går ner då det är både svårt och dyrt att få byggnadskreditiv.
• Kapitalstarka bolag, såsom nykapitaliserade fastighetsfonder, kommer vara på köpsidan och ha möjlighet att genomföra bra affärer. Sannolikt kommer det göras klart mer köp av ”standing assets” än tidigare.

Avgörande för om vi går från ”hård nordlig vind” till ”storm” tror jag kommer vara bankernas tillstånd och dess vilja till nyutlåning samt läget i den underliggande ekonomin. En så kallad ”credit crunch” i kombination med kraftigt ökade konkurser är ett mardrömsscenario. Håll i hatten!

Mikael Laag, partner

Presskontakt

Cassandra Dahl
Marketing and Communications Coordinator
E-post: cd@realadv.se
Mobil: +46 (0)72 588 55 66

Om Real Advokatbyrå

Real Advokatbyrå är Sveriges främsta experter på kommersiell fastighetsrätt och fastighetstransaktioner. Med vår långa erfarenhet och kompetens lägger vi en stabil och trygg grund för våra klienters affärer. Våra uppdrag innefattar fastighetstransaktioner, kommersiell hyresrätt, entreprenader och utvecklingsprojekt samt bolagsrätt.

För mer information: www.realadvokatbyra.se