Real barometern – trender 2021 och vad händer 2022?
Transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter i Sverige slog alla rekord 2021 och landade på cirka 350 miljarder kronor, upp med 93 procent från 2020. Ett flertal stora portföljtransaktioner drog upp volymen. Om man för en stund ser bortom det stora antalet affärer och den höga volymen, vad har vi då sett för legala trender under 2021?
Forward purchase-transaktioner (se vår tidigare artikel ”Forward Funding – förvärvsform med särskilda utmaningar” som berör denna förvärvsform) var mycket hett under året. Framför allt förvärvades bostäder och samhällsfastigheter genom denna förvärvsform. Bakgrunden till uppsvinget för forward purchase tror jag framför allt är två. Först och främst har det under året varit en otroligt hög efterfrågan på att äga bostäder och samhällsfastigheter, vilket gjort att konkurrensen kring ”standing assets” inom dessa segment varit knivskarp med nedpressade avkastningskrav som följd. Detta har lett till att investerare söker alternativ där man kan skapa värde med låg risk. Det andra skälet tror jag är att vissa PE-fonder och andra fastighetsbolag med pensionskapital som investerare enligt sina regelverk kan göra forward purchase-affärer men inte fastighetsutvecklingsprojekt i egen bok eller i rena JV:n, detta med anledning av att forward purchase ses som förvärv av färdigställda byggnader då köparen (ofta) inte tar någon risk förens byggnationen är färdigställd. I korthet har forward purchase blivit ett bra mellanting för långsiktiga investerare som söker låg risk.
En annan trend under året har varit ett accelererande intresse för lättindustri och mindre lagerbyggnader och särskilt sale and leasebacks inom detta segment. Att logistiksegmentet, och då särskilt så kallad ”prime logistics”, är stekhett har undgått få. Dock har jag också sett ett stort intresse för att äga mindre enheter med mindre välkända hyresgäster där avkastningskraven normalt är högre. Ofta genomförs dessa transaktioner som så kallade ”sale and lease backs”, vilket i korthet innebär att en operatör som har en fastighet i sin egen balansräkning säljer denna till en investerare som sedan hyr tillbaka fastigheten till operatören.
Vad tror vi då vi ser för legala trender under 2022? Det känns nästan som en hopplös uppgift att komma med spådomar när vi har krig i Europa, sanktioner, högt inflationstryck och stigande marknadsräntor. De stora trenderna i samhället och hur vi lever tror jag dock fortsatt kommer påverka utformningen av transaktionerna och att vi därför kommer se ett fortsatt stort intresse för utveckling av logistikfastigheter. Bristen på byggbar mark kommer sannolikt fortsatt driva prisutvecklingen. Vidare är de flesta tillbaka på kontoret vilket kanske kan övertyga tidigare skeptiska investerare att investera i kontorsfastigheter. Vidare ser jag med intresse framemot en analys kring hur hyrorna för de kommersiella bostadsfastigheterna under året håller emot inflationstrycket.
Avslutningsvis känns det mesta ganska trivialt när vi har krig i Europa. Jag hoppas verkligen galenskapen får ett snart slut.
Mikael Laag,
Partner på Real Advokatbyrå
