Tobias Alsborger om fastighetsbranschen och dess utmaningar

Real hade nöjet att få välkomna Tobias Alsborger till byrån. Under en frukostföreläsning delade han med sig av sina erfarenheter gällande fastighetsinvesteringar. Reals partner och grundare Mikael Laag passade även på att ställa några frågor till Tobias, om hans syn på fastighetsbranschen och dess utmaningar.

Tobias Alsborger är inte bara en gedigen investerare och entreprenör. Han är också styrelseledamot i bolagen Catella, Enstar och Pulsen fastigheter samt styrelseordförande i Suburban Properties. Tidigare i karriären var Tobias även med och grundade fastighetsbolaget NREP, där han också var partner.

Efter föreläsningen fick Mikael chansen att ställa några frågor till Tobias.

En trend som vi sett ganska länge är att privata fastighetsägare och fonder rör sig mer och mer mot fastighetsutveckling medan det framför allt är pensionskapital som förvärvar fulluthyrda ”färdiga” fastigheter. Vad beror den trenden på och tror du att den kommer hålla i sig de närmsta åren?

– Investerare med högre avkastningskrav, typiskt sett fonder och privat kapital, har under de senaste åren tvingats att ta mera risk för att möta investerarnas förväntningar på avkastning. Fastighetsutveckling är ett segment där den potentiella vinsten är högre. Många fonder och privata investerare har också byggt upp starka organisationer som kan hantera utvecklingsprojekt och därmed ta ned risken utan att göra avkall på avkastning. En del i detta kan också vara att det privata kapitalet har varit snabbare på att plocka upp nya trender inom till exempel logistik, samhällsfastigheter och bostäder, där behovet av nyutveckling varit stort. Institutionernas portföljer består till stor del av kontor och bostäder i redan etablerade lägen. Dock ska det noteras att pensionskapitalet också genomfört stora utvecklingsprojekt, värt att nämna är vitaliseringen av stora delar av Stockholm City.

Avkastningskraven har, för många typer av fastigheter, pressats ner rejält de senaste åren. Vad tror du skulle kunna vända den utvecklingen och ser du några sådana tecken?

– Skulle inflationen under en lång ihållande period vara hög så kommer det på sikt att leda till högre ränta och sannolikt högre avkastningskrav. Min uppfattning är att investerarna i dagens marknad inte prisar in detta utan snarare tror att vi kommer befinna oss i ett lågränteläge länge. Fortfarande är det så att det finns väldigt mycket kapital som letar fastighetsinvesteringar, så i dagsläget skulle jag snarare säga att det är tryck nedåt på avkastningskraven och inte tvärtom, trots inflationsdiskussionen.

Hållbarhet och ESG är begrepp som hörs allt oftare i mötesrummen. Har fastighetsbranschen gjort tillräckligt här och hur tror du att utvecklingen kommer bli i framtiden?

– Ingen bransch har gjort tillräckligt. Så här långt har det varit mycket snack och ganska lite verkstad. Känslan nu är att branschen mognat något och många aktörer tittar på olika typer av certifieringar. För att kunna bli certifierad har aktörerna tvingats att förstå sitt nuvarande avtryck och uppföljning av till exempel energiförbrukning har blivit bättre vilket också skapar möjligheter att utvärdera och ta fram mål, både kortsiktiga och långsiktiga.

– Det är väldigt mycket enklare att göra ”rätt” i nybyggda fastigheter än i befintliga. Det paradoxala i detta är det stora miljöavtryck som nyutveckling av fastigheter innebär. Miljösmarta ombyggnationer av befintliga fastigheter är svårt men intressant för framtiden. De som gör rätt saker kommer att vara vinnare i sektorn men ännu tydligare är att de som inte gör rätt kommer att straffas stenhårt av myndigheter och kanske framför allt av marknaden, avslutar Tobias Alsborger.