Tvisten om guldtackorna – Vad gäller för kvarlämnad egendom vid överlåtelse av fastigheter?

Bakgrund

Den senaste veckan har det rapporterats flitigt i media om guldtackor och platina som upphittats i ett hus på en nyligen överlåten fastighet. YouTube-profilerna Carl Déman och Lucas Simonsson från humorgruppen JLC förvärvade under förra året en fastighet i syfte att hyra ut bostaden på fastigheten. Kort efter fastighetsförvärvet upptäckte hantverkare guld- och platinatackor till ett värde om ca. elva miljoner kronor på vinden i byggnaden på fastigheten. Nu har det uppstått en tvist om vem som har bäst rätt till ädelmetallerna - köparna, säljaren eller hantverkarna.

Enligt säljaren har både fastigheten och guld- och platinatackorna tidigare tillhört säljarens föräldrar och att äganderätten till egendomen genom arv övergått till säljaren efter föräldrarnas bortgång. Flertalet frågor uppstår. Om säljaren kan bevisa att denne är ägare till guld- och platinatackorna, kan äganderätten då övergå till köparna i samband med fastighetsförvärvet? Om säljaren däremot inte kan bevisa att denne är ägare uppstår frågan vem av köparna och hantverkarna som har bäst rätt till fyndet. Utan att ha tagit del av samtliga omständigheter i det aktuella fallet reder vi nedan ut vad som gäller för kvarlämnad egendom vid fastighetsöverlåtelser

Om säljaren kan styrka att denne äger guld- och platinatackorna

Grundläggande rättsregler om vad som ingår i ett fastighetsköp

Jordabalken stadgar att fast egendom är jord. Motsatsvis är lös egendom all annan typ av egendom. Vid ett fastighetsförvärv överlåts fast egendom i form av själva fastigheten men även sådan lös egendom som genom sin karaktär av fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör anses knuten till fastigheten enligt reglerna i Jordabalken. Om ingenting annat har avtalats förvärvar således köparen även tillbehör till fastigheten vid ett fastighetsförvärv.

Till fastighetstillbehör räknas bland annat byggnader, ledningar och stängsel medan byggnadstillbehör omfattar exempelvis kranar, kontakter, element och värmepannor med mera. Huvudprincipen är att egendomen ska ha tillförts fastigheten för stadigvarande bruk. Det är svårt att se att guld- och platinatackorna skulle ha tillförts fastigheten för stadigvarande bruk. Varken guld eller platina kan tänkas fylla någon funktion för fastigheten varför fyndet inte bör betraktas som fastighets- eller byggnadstillbehör. Det medför således att äganderätten till guld- och platinatackorna är säljarens.

Avtalsklausuler och parternas egna överenskommelser

Avtalsfrihet gäller dock generellt mellan parterna. I samband med fastighetsöverlåtelsen kan köparen och säljaren ingå avtal om att överlåta även sådan lös egendom som inte hör till fastigheten. Nedan följer en standardklausul som ofta används vid överlåtelse av privata bostadsfastigheter.

§ 12 Städning och kvarglömd egendom

Säljaren svarar för att byggnad, som ska användas av köparen till bostad, på tillträdesdagen är utrymd och väl rengjord. Även övriga byggnader ska vara utrymda och tomtmark avröjd. Kvarvarande föremål som tillhör säljaren, har köparen rätt att behålla utan ersättning eller forsla bort på säljarens bekostnad.

Om en klausul likt den ovan är intagen i överlåtelseavtalet för fastigheten bör JLC-medlemmarna således ha rätt att behålla egendomen och därmed överta äganderätten, oavsett om egendomen är tillbehör till fastigheten eller inte. Här bör dock nämnas att avtalsklausuler helt kan lämnas utan avseende om de framstår som oskäliga med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. I det aktuella fallet rör det sig om väldigt värdefull egendom som parterna knappast hade fog att förutsätta skulle finnas på fastigheten. En sådan omständighet skulle kunna utgöra grund för att en avtalsklausul som ger köparen full äganderätt över all kvarlämnad egendom ska lämnas utan avseende. Exakt vad som utgör grund för en sådan fullständig jämkning är dock svårbestämt och brukar fastställas av domstol beroende på omständigheterna i det enskilda fallet.

Vad får hantverkarna?

Då egendom upphittas gäller i allmänhet Lag (1938:121) om hittegods (vidare benämnd ”hittegodslagen”). Om ägaren återtar egendomen efter att upphittaren anmält fyndet till Polismyndigheten eller underrättat ägaren om fyndet har upphittaren rätt till hittelön enligt 3 § hittegodslagen. Generellt brukar hittelönen utgöra ungefär 10% av egendomens värde. Om hantverkarna i det aktuella fallet får någon hittelön för sitt fynd beror dock på om äganderätten till guld- och platinatackorna har övergått till köparna eller är kvar hos säljaren. För det fall att det fortsatt är säljaren som är ägare även efter fastighetsförvärvet räknas egendomen som hittegods eftersom egendomen då befinner sig utanför säljarens besittning. Om det däremot är så att äganderätten har övergått till köparna anses inte egendomen utgöra hittegods i hittegodslagens bemärkelse. Ägarens egendom befinner sig då i dennes hus vilket gör att egendomen fortfarande är inom ägarens besittning och inte anses borttappad eller kvarglömd. Det innebär att om köparna anses vara nya ägare till guld- och platinatackorna får hantverkarna ingen hittelön.

Om säljaren inte kan styrka äganderätt

Om säljaren inte kan bevisas vara ägare till guld- och platinatackorna (vilket framstår som troligt) kan äganderätten inte tillkomma köparna genom överlåtelse, eftersom säljaren inte har rätt att förfoga över egendomen genom att överlåta den. I det fallet blir främst hittegodslagen återigen intressant. Enligt hittegodslagen ska den som hittar något utan oskäligt dröjsmål anmäla fyndet till Polismyndigheten.

Hittegodslagen har en specialregel för när ett föremål upphittats på en fastighet. Skulle egendom påträffas som är inmurad eller intimrad i ett hus, nergrävt i marken på en fastighet eller dolt på ett annat dylikt sätt, tillfaller hälften av egendomen upphittaren och den andra hälften fastighetsägaren (9 § hittegodslagen). Lagrummet förutsätter att ägaren är okänd. Vad som ska anses utgöra ”intimrat i ett hus” eller ”dolt på ett annat dylikt sätt” är dock svårbestämt. Föregångaren till 9 § hittegodslagen tillämpades i det äldre rättsfallet NJA 1940 s. 413. Målet rörde en silverskatt från mitten av 1600-talet som upptäcktes på en fastighet under ett golv av byggarbetare. Skatten sades tillhöra den adliga ätten Lohe vilket dock inte gick att bevisa i domstol.

Enligt tidningen Expressen återfanns guld- och platinatackorna i ett dolt utrymme på vinden vilket skulle kunna aktualisera 9 § hittegodslagen. I 1940-års rättsfall var det tillräckligt att silverskatten var placerad under golvet för att föregångaren till 9 § hittegodslagen skulle bli tillämplig. Det talar för att ett dolt utrymme på vinden likväl skulle kunna uppfylla antingen rekvisitet ”intimrad i hus” eller ”dolt på annat dylikt sätt”. Resultatet av tillämpningen av denna bestämmelse bör därmed bli att JLC-medlemmarna och hantverkarna ska dela lika på värdet av guld- och platinatackorna. Säljaren har däremot ingen rätt till någon andel av fyndet.

Om 9 § hittegodslagen inte skulle anses tillämplig aktualiseras i stället de allmänna reglerna i hittegodslagen. Det innebär att hantverkarna får en hittelön för fyndet ifall någon kan påvisas vara ägare till guld- och platinatackorna. Ifall den generella procentsatsen om 10% används innebär det en hittelön om ca. 1,1 miljoner kronor till hantverkarna. Hantverkarna kan dock ha ännu mer tur än så – om ägaren inte återfinns inom tre månader erhåller hantverkarna ensamma hela egendomen om elva miljoner kronor.

Kommentar

Utfallet i tvisten om guld- och platinatackorna beror till stor del på om säljaren lyckas bevisa sin tidigare äganderätt till egendomen och, om säljaren är framgångsrik med bevisningen, ifall överlåtelseavtalet innehåller en klausul om kvarlämnad egendom eller inte. Ett alternativ för parterna är att försöka nå en förlikning. Eftersom utgången av tvisten kan vara osäker har parterna alltid möjlighet att i avtal komma överens om att dela på egendomen sinsemellan.

En fråga som skulle kunna uppstå framöver är vem av hantverkarna som eventuellt ska ha rätt till ersättning enligt hittegodslagen ifall endast en av dem var den som gjorde upptäckten. Även hantverkarnas arbetsgivare skulle eventuellt kunna göra anspråk på ersättning eftersom upptäckten gjordes på arbetstid. Till vår kännedom har sådana anspråk dock ännu inte framförts.

Tvisten är ovanlig och vi ser fram emot att följa målet vidare i domstol.

För mer information, vänligen kontakta:

Alexandra Wittgren, biträdande jurist
Email: aw@realadv.se

Mikael Laag, partner
Email: ml@realadv.se

Presskontakt

Cassandra Dahl
Marketing and Communications Coordinator
E-post: cd@realadv.se
Mobil: +46 (0)72 588 55 66

Om Real Advokatbyrå

Real Advokatbyrå är en av Sveriges främsta experter på kommersiell fastighetsrätt och fastighetstransaktioner. Med vår långa erfarenhet och kompetens lägger vi en stabil och trygg grund för våra klienters affärer. Våra uppdrag innefattar fastighetstransaktioner, kommersiell hyresrätt, entreprenader och utvecklingsprojekt samt bolagsrätt.

För mer information: www.realadvokatbyra.se