Utländska direktinvesteringar i ett fastighetsperspektiv

Den i och för sig lovvärda lagen om utländska direktinvesteringar riskerar att träffa en stor mängd transaktioner och kan komma att ställa till problem vid fastighetstransaktioner. Real reder ut, analyserar (och kritiserar).

Bakgrund

Med anledning av det försämrade säkerhetsläget har Riksdagen antagit ny lag om utländska direktinvesteringar. Lagstiftningen bygger på Europaparlamentets och rådets förordning (EU) 2019/452 om upprättande av en ram för granskning av utländska direktinvesteringar i unionen.

Lagen i korthet

Lagen träffar investeringar i bolag som har hemvist i Sverige och som bedriver ”skyddsvärd verksamhet”. Även indirekta investeringar där målbolaget är utländskt men där dotterbolag finns i Sverige träffas. Reglerna tillämpas också på investeringar i noterade bolag.

Ingen granskningsmyndighet har ännu utsetts men en gissning är att det kommer bli Inspektionen för strategiska produkter (ISP). Granskningsmyndigheten ska beakta verksamhetens art och omfattning samt omständigheter kring investeraren vid bedömningen om en investering ska förbjudas.

Granskningssystemet är tillämpligt oavsett investerarens nationalitet eller säte, vilket innebär att även investeringar med inhemska investerare och investerare i Europeiska unionen ska anmälas.

Granskningsmyndigheten ska förbjuda en utländsk direktinvestering om det är nödvändigt för att förebygga skadlig inverkan på Sveriges säkerhet eller på allmän ordning eller allmän säkerhet i Sverige.

Sanktioner

I det fall lagen överträds, exempelvis genom att anmälan inte görs, om investeringen genomförs innan beslut fattats, genomförs i strid med förbud eller om oriktiga uppgifter lämnas så kan en sanktionsavgift utdömas med mellan 25 000 kronor och 100 000 000 kronor. Ogiltighet träffar investeringar som sker i strid med ett meddelat förbud.

Tidsfrister

Från det att en anmälan är inlämnad och fullständig ska granskningsmyndigheten inom 25 arbetsdagar besluta att antingen lämna anmälan utan åtgärd eller inleda granskning. Inom tre månader från beslut om att inleda granskning ska granskningsmyndigheten förbjuda eller godkänna investeringen. Denna frist kan förlängas upp till sex månader om särskilda skäl föreligger. Den totala tiden för granskning kan alltså i värsta fall bli upp till sju månader.

Allmänna oklarheter

Det är oklart vad som anses utgöra skyddsvärd verksamhet

Begreppet ”skyddsvärd verksamhet” som sådant är mycket brett och träffar många bolag och branscher och något klargörande i form av föreskrifter finns ännu inte. Ett exempel på skyddsvärd verksamhet i lagen är undergruppen ”Samhällsviktig verksamhet”. Denna term är i sin tur bred och kan innefatta vitt skilda verksamheter såsom, post, datacenter, försäkringsbolag, kapital- och skuldförvaltning, sjukvårdsrådgivning, apotek, äldreomsorg, akut tandvård, skolor, förskolor, bagerier och bibliotek vilka alla listas som viktiga samhällsfunktioner i MSB:s broschyr ”Lista med viktiga samhällsfunktioner”. I brist på tydliga föreskrifter, är det denna broschyr som man har att förhålla sig till för att få ledning när det gäller att förstå om en verksamhet är samhällsviktig. Med tanke på att konsekvenserna för brott mot anmälningsplikten kan vara höga sanktionsavgifter och dessutom ogiltighet om granskningsmyndigheten meddelar förbud, kan man utgå från att ingen kommer våga att chansa och inte anmäla en investering vid eventuell osäkerhet.

Även helt svenska förvärv ska anmälas

Om investeringen rör skyddsvärd verksamhet ska alltså anmälan ske till granskningsmyndigheten även om det handlar om en rent inhemsk affär med svenska parter. Detta riskerar träffa en hel mängd transaktioner som inte ska omfattas av lagen, vilket i sin tur kommer leda till en stor arbetsbörda för granskningsmyndigheten.

Specifika problem för fastigheter och fastighetstransaktioner

Omfattas fastighetsbolag?

Det är inte helt klart att överlåtelse av fastigheter eller fastighetsägande bolag som har hyresgäster som bedriver skyddsvärd verksamhet träffas av lagen. Om så är fallet och begreppet ”skyddsvärd verksamhet” tolkas brett kommer mängd fastighetstransaktioner träffas. Här kan man exempelvis tänka sig en situation där en portfölj av fastigheter ska överlåtas och det i en fastighet finns en akuttandläkare som hyresgäst. Akuttandläkaren kanske står för en bråkdel av hyresintäkterna men enligt lagens systematik ska nu (i vart fall fram till dess klargörande föreskrifter tillhandahålls) ett sådant förvärv anmälas för granskning, vilket riskerar att fördröja tillträdet för hela portföljen och öka transaktionskostnaderna.

Det är ju egentligen ingen överraskning om lagstiftaren avser att förvärv av fastighetsägande bolag ska träffas då man får anta att det finns vissa situationer där man inte vill att ett statsägt kinesiskt bolag ska äga och ha tillgång till anläggningar där det bedrivs skyddsvärd verksamhet. Det känns således som slutsatsen är att lagen även kommer träffa fastighetstransaktioner.

Vad händer med redan ingångna avtal?

Många fastighetsförvärv sker genom så kallade ”forward purchase- upplägg”, dvs. en köpare och säljare kommer överens om att försäljning ska ske men att tillträde ska ske först när en byggnad är uppförd. Det kan exempelvis röra sig om ett förvärv av ett äldreboende där tillträde ska ske när byggnaden erhållit slutbesked och slutbesiktning har skett. Dessa avtal kan ha ingåtts för flera år sedan och innehåller, typiskt sett, inga regleringar om att godkännande från granskningsmyndighet är ett villkor för tillträde. Lagen talar vidare om att anmälan ska göras till granskningsmyndigheten ”innan investeringen genomförs” och vi antar att detta innebär att anmälan ska göras om tillträde sker efter den 1 december 2023 även om avtalet undertecknats långt tidigare.

En köpare kan således hamna i en situation där denne har en avtalsskyldighet att tillträda det fastighetsägande bolaget men där denne enligt lagen om utländska direktinvesteringar inte får tillträda förrän godkännande erhållits från granskningsmyndigheten. I de flesta fall kanske detta kan lösas mellan parterna men vad händer om säljaren inte accepterar köparens önskan om uppskjutet tillträde i avvaktan på granskningen? Många kommer nog välja att bryta mot avtalet vilket skulle, med tanke på hur avtalen på området är strukturerade, kunna leda till frågor om hävningsmöjligheter för säljaren och skadeståndsanspråk. Att lagen är otydlig och kan leda till att köpare och säljare har olika uppfattning om förvärvet överhuvudtaget är anmälningspliktig gör ju heller frågan inte mindre komplex.

Slutsatser

Vi har tidigare kommententerat regleringarna om den kommunala förköpsrätten och hyresförvärvsprövningar som var betungande för myndigheterna och alltid innebar ett administrativt moment i varje transaktion som tog tid och resurser i anspråk. Nu är det alltså dags för lag om utländska direktinvesteringar som riskerar att påverka en mängd transaktioner och innebära mycket administrativt strul. Om vi får sticka ut hakan och göra en gissning kommer inte heller granskningsmyndigheten vara förberedd på den ström av ärenden som kommer komma in, vilket riskerar att fördröja processer.

Vi har inga synpunkter på lagens syften som får anses lovvärda i dessa tider av försämrat säkerhetsläge. Problemet är snarare att lagen innebär en osäkerhet för fastighetsbolag rörande lagens tillämpningsområden. Med tanke på konsekvenserna kommer säkert många fastighetsbolag göra en ansökan för att vara på den säkra sidan.

Precis som den nu upphävda lagen om förköp och lagen om hyresvärvsprövning riskerar lagen om utländska direktinvesteringar bli en lag som innebär problem i 50 % av alla fastighetstransaktioner men som endast de facto kommer vara tillämpbar på 0,1 % av alla transaktioner. Parallellt med detta finns ju också diskussioner om att införa en ”modern” lag om hyresförvärv vilket riskerar att ytterligare lägga administrativa bördor på helt legitima transaktioner.

Presskontakt

Cassandra Dahl
Marketing and Communications Coordinator
E-post: cd@realadv.se
Mobil: +46 (0)72 588 55 66

Om Real Advokatbyrå

Real Advokatbyrå är Sveriges främsta experter på kommersiell fastighetsrätt och fastighetstransaktioner. Med vår långa erfarenhet och kompetens lägger vi en stabil och trygg grund för våra klienters affärer. Våra uppdrag innefattar fastighetstransaktioner, kommersiell hyresrätt, entreprenader och utvecklingsprojekt samt bolagsrätt.

För mer information: www.realadvokatbyra.se