Enklare regler för kommuner och fastighetsägare
Plangenomförandeutredningen lämnar i ett betänkande till bygg- och bostadsminister Stefan Attefall förslag om förenklingar i plan- och byggnadslagstiftningen för att effektivisera genomförandet av kommunala detaljplaner (Ett effektivare plangenomförande, SOU 2012:91). Utredaren föreslår bl.a. att en kommun ska få finansiera sina gatubyggnadskostnader med en avgift baserad på en taxa, att förhandlingar om exploateringsavtal ska lagregleras och att kraven preciseras för när en kommun ska kunna lämna över ansvaret för allmänna platser och komplicerade anläggningar till enskilda fastighetsägare. Avsikten är att minska krånglet och osäkerheten för inblandade parter, att tydliggöra ansvarsfördelningen och att därigenom öka förutsättningarna för snabbare processer och ett ökat bostadsbyggande.
Förutsägbara gatubyggnadskostnader med kommunal taxa
Enskilda fastighetsägare känner sig ofta orättvist drabbade i samband med att en kommun beslutar om uttag av gatukostnader, särskilt inom s.k. förnyelse- eller omvandlingsområden. När kommunerna tillämpar dagens bestämmelser, uppfattar inte alltid fastighetsägare att de får någon direkt nytta av utbyggnaden av gatunätet. Dessa enskilda ägare av småhus för permanentboende eller fritidshus ser inte en möjlighet till framtida avstyckning av sina fastigheter och nya byggrätter som en tillkommande nytta, eftersom de för egen del inte har några konkreta förändringsplaner. Att de då omedelbart ska tvingas betala eller belastas med i vissa fall betydande kostnader för kommunala anläggningar kan därför ifrågasättas.
Utredningen föreslår att en kommun ska få finansiera kostnader för anläggning och förbättring av gator och andra allmänna platser genom en avgift som baseras på en taxa, med va-taxan som förebild. En taxebaserad avgift ökar förutsägbarheten för berörda fastighetsägare och skulle väsentligt förenkla systemet med gatukostnadsersättning och skapa större rättvisa för fastighetsägarna i kommunen.
Avgiften ska utgå som engångsavgift. Kommunen ska utforma taxan så att kostnaderna fördelas på ett skäligt och rättvist sätt. Avgifterna får inte överstiga kommunens samlade självkostnader för de anläggningar som den har en laglig skyldighet att ordna inom detaljplaneområden med kommunalt huvudmannaskap. Avgifter får dock inte tas ut för att täcka kostnader för sådana trafikleder, parker och andra allmänna platser som betjänar en övervägande del av kommunens bebyggelseområden.
Utredningen föreslår också att ägare till bebyggda fastigheter för huvudsakligen bostadsändamål som redan när detaljplanen antas har tillgång till gatunätet, blir betalningsskyldiga först när bygglov beviljas för tillkommande byggrätter enligt detaljplanen. På så sätt behöver inte alltid gatukostnadsuttaget drabba den nuvarande ägaren av fastigheten.
Lagreglering av exploateringsavtal för ökad insyn och bättre balans mellan parterna
I Sverige är - i motsats till många andra länder - exploateringsavtal som tecknas mellan en kommun och en byggherre om att genomföra en detaljplan inte lagreglerade. En effekt av att vissa frågor endast regleras i exploateringsavtal och inte i detaljplanehandlingar är att frågorna inte får någon allsidig belysning och inte blir föremål för någon direkt insyn för andra än för de parter som träffar avtalen. Ett annat problem är de förseningar i byggprocessen som avtalsförhandlingarna kan leda till.
Utredningen föreslår att exploateringsavtal lagregleras på motsvarande sätt som skett i många andra länder under senare år. Syftet är att bidra till bättre förutsägbarhet och balans mellan parterna och ökad insyn för allmänheten vid sådana förhandlingar.
En kommun bör så tidigt som möjligt, eller senast i samband med ett beslut om att påbörja en planläggning, offentliggöra sina avsikter med ett exploateringsavtal. Gränserna för både kommunens och exploatörens ekonomiska och andra åtaganden bör bli tydligare genom nya bestämmelser i plan- och bygglagen för att uppnå bättre balans mellan parterna i förhandlingen. Exploateringsavtal bör behandlas på samma sätt som andra offentliga dokument i planeringsprocessen för att tillgodose kraven på ökad offentlighet och insyn i avtalen.
Ett avtal ska enligt förslaget få avse ett åtagande av en byggherre att ombesörja eller finansiera åtgärder som är nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras. De åtgärder som ska kunna ingå i byggherrens åtaganden ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Kostnaderna för gator och andra allmänna platser ska beräknas enligt bestämmelserna för den taxebaserade avgift för gatukostnader som utredningen har föreslagit.
Ett exploateringsavtal ska däremot inte få ålägga en byggherre att bekosta s.k. social infrastruktur, dvs. byggnader och andra anläggningar för verksamheter som kommunen enligt lag har en skyldighet att tillhandahålla.
I exploateringsavtal förekommer idag att fastighetsägare och exploatörer åläggs ekonomiska eller andra skyldigheter och åtaganden som saknar lagstöd. Det kan exempelvis gälla att finansiera följdinvesteringar i form av vissa trafikanläggningar, sport- och rekreationsanläggningar samt anläggningar för skola, barnomsorg eller annan social service som det kan uppstå behov av i samband med att detaljplaner genomförs för bostadsändamål.
Enskilt eller kommunalt ansvar för allmänna platser och anläggningar
Idag läggs ansvaret för allmänna platser eller för anläggningar på kvartersmark som allmänheten utnyttjar många gånger på enskilda fastighetsägare utan att det sker någon prövning i sak om detta är lämpligt.
Utredningen föreslår att premisserna för när en kommun ska kunna lämna över ansvaret för allmänna platser på enskilda fastighetsägare förtydligas. Det bör även ske en lämplighetsprövning för att förhindra att ansvaret för alltför komplicerade anläggningar förs över på enskilda fastighetsägare.
För att öka möjligheterna att kunna säkra allmänhetens tillgång till olika områden och för att kunna fördela kostnaderna på ett mer rationellt sätt bör kommunen också kunna ingå i en gemensamhetsanläggning utan att det ska krävas en koppling till en egen fastighet. Kommunen kan därmed bidra till kostnaderna för utförande och drift i den utsträckning som motsvarar allmänhetens användning av anläggningen.
Utredare Lars Magnusson
0725 773401.
Utredningssekreterare Bengt Nyman
0708 801153.