Andelstal spelar roll vid köp av bostadsrätt

I takt med att nyproduktionen av bostadsrätter ökat kraftigt har även variationen över vilka villkor bostadsrätterna säljs till ökat. En analys gjord av Swedbank och Sparbankerna visar att insatserna per kvadratmeter boyta kan variera med mer än 100 procent och årsavgifterna per kvadratmeter boyta med över 60 procent för bostadsrätter i samma förening.

- Effekten av det blir att priset per kvadratmeter kan variera stort mellan lägenheter i samma förening. När man köper en nyproducerad bostadsrätt är det viktigt att känna till vilket andelstal lägenheten har och hur föreningens gemensamma utgifter ska fördelas mellan lägenhetsinnehavarna, säger Arturo Arques, Swedbanks och sparbankernas privatekonom.

Olika andelstal för insatser och årsavgifter
I många föreningar är andelstalet lika med lägenhetens andel av de totala insatserna. En lägenhets insats baseras i sin tur på lägenhetens boyta i förhållande till föreningens sammanlagda boyta. Fram till början av 1990-talet fördelades insatserna och årsavgifterna huvudsakligen efter denna princip. Idag använder dock byggbolag och fastighetsutvecklare andra principer som kraftigt avviker från denna tidigare princip. Lägenhetens läge i huset, utsikt och planlösning är exempel på variabler som idag fått större betydelse för prissättningen av nyproducerade bostadsrätter. Enligt Swedbanks analys verkar dessa variabler även påverka principen för hur årsavgiften fördelas mellan lägenheterna i föreningen. Effekten blir att många mindre bostadsrätter betalar en väsentligt högre årsavgift per kvadratmeter boyta än grannar i samma förening som bor i större lägenheter.

- Med allt för stora skillnader i årsavgift per kvadratmeter boyta är risken stor att de som köper små nyproducerade bostadsrätter får bära delar av de större lägenhetsinnehavarnas driftkostnader och det kan knappast vara meningen, säger Arturo Arques.

Idag är det inte ovanligt att bostadsrättsföreningar i nyproduktion tillämpar principer som innebär ett andelstal för ägandet och ett annat för fördelningen av föreningens gemensamma kostnader. Som konsument på bostadsrättsmarknaden är det viktigt att förstå principerna för hur andelstalen bestäms. Andelstalen styr månadsavgiftens storlek och, i händelse av att till exempel föreningen beslutar om ett kapitaltillskot, hur mycket kapital varje bostadsrättsinnehavare ska bidra med.

- Informationen om hur insatser, upplåtelseavgifter och årsavgifter bestäms måste bli bättre inte minst vid köp av nyproducerad bostadsrätt. Boverket skulle, tillsammans med branschen, kunna utarbeta allmänna råd och lämpliga riktlinjer om hur andelstalen ska bestämmas. Boverket skulle också kunna ge intygsgivarna i uppdrag att säkerställa så att dessa råd följs - det är en fråga om konsumentskydd och stärkt konsumentmakt, säger Arturo Arques.

Vanligt med upplåtelseavgift vid nyproduktion
Vid köp av en nyproducerad bostadsrätt betalas en insats och numera i de flesta fall en upplåtelseavgift. Upplåtelseavgift användes tidigare när en bostadsrättsförening efter bildandet sålde andelar i föreningen vid en senare tidpunkt. Variationen över hur upplåtelseavgiften bestäms idag är mycket stor. Allt från ingen upplåtelseavgift alls till upplåtelseavgifter som överstiger insatsen. Upplåtelseavgiften per kvadratmeter boyta i samma förening kan också variera kraftigt.

- Min erfarenhet är att köpare av bostadsrätter sällan eller aldrig utvärderar den ekonomiska kalkylen, ekonomiska planen och i ännu mindre utsträckning principerna för hur insatser, upplåtelseavgifter och årsavgifter bestäms. Det är olyckligt, säger Arturo Arques.

För mer information:
Arturo Arques, privatekonom, tfn 072-242 99 62  www.swedbank.se/arturosblogg
Madelén Falkenhäll, samhällsanalytiker, tfn 076-790 16 38 www.swedbank.se/privatekonomi

[1] Enligt tidigare analys och pressmeddelande från Swedbank; Koll på bostadsrättsföreningarnas skuldsättning viktigare än någonsin, mars 2017.

Swedbank främjar en sund och hållbar ekonomi för de många människorna, hushållen och företagen. Vår vision är att stå för hållbar tillväxt “Beyond Financial Growth”. Som en ledande bank på hemmamarknaderna Sverige, Estland, Lettland och Litauen erbjuder vi ett brett utbud av finansiella tjänster och produkter. Swedbank har drygt 7 miljoner privatkunder och ca 647 000 företags- och organisationskunder med 225 kontor i Sverige och 136kontor i de baltiska länderna. Koncernen har även verksamhet i övriga Norden, USA och Kina. Den 19 juli 2017 uppgick balansomslutningen till 2 426 miljarder kronor.

Läs mer på www.swedbank.se                             

Taggar: