Kungsleden AB

Kungsleden hyr ut 3 900 kvm till F&S i Eskilstuna

I höstas blev övre planet på knappt 4000 kvm vakant när Bernhardssons Möbler flyttade och stängde butiken. Kungsleden bygger nu om och anpassar lokalen för Friskis&Svettis med beräknad inflyttning i april 2014. I de nya lokalerna räknar Friskis&Svettis med att expandera sin verksamhet.

Med en ny hyresgäst i huset är Kungsledens målsättning att konvertera fastigheten till dagligvaruhandel och friskvård vilket blir en ny profil för Sveaplans Centrum. Kungsleden arbetar även med att förändra detaljplanen för området och skapa byggrätter för nya bostäder.

”I Kungsledens nya strategi ligger även att arbeta med projekt- och fastighetsutveckling. Jag ser arbetet med fastigheten i Eskilstuna som ett bra exempel på detta där även utvecklande av nya byggrätter är en del i värdeskapandet”. säger Kungsledens tillförordnade VD Anders Kvist i en kommentar.

]]>

Plattform lagd för fortsatt fokusering

UTFALL I KORTHET
Delårsperioden (januari–mars)

• Nettoomsättningen minskade 12 procent till 487 Mkr (556) och bruttoresultatet sjönk 8 procent till 281 Mkr (305) i och med ett mindre fastighetsbestånd.
• Förvaltningsresultatet blev 88 Mkr (117), motsvarande 0,60 kronor (0,85) per aktie. 
• Resultat före skatt uppgick till 236 Mkr (374) och till 208 Mkr (113) efter skatt, motsvarande 1,50 kronor (0,80) per aktie. Resultatökningen efter skatt beror främst på att första kvartalet 2012 belastades av en stor reservering för skatterisker.
• Kassaflödet från rörelsen uppgick till 131 Mkr (120),  motsvarande 1,00 kronor (0,90) per aktie.
• Fastighetsbeståndet per 31 mars 2013 bestod av 278 fastigheter (278) med ett bokfört värde om 15 823 Mkr (15 777).

VIKTIGA HÄNDELSER
Delårsperioden (januari–mars)

• Den 15 februari 2013 frånträddes aktierna i Hemsö till Tredje AP-fonden som även löste aktieägarlånet. Härigenom förstärktes Kungsledens likviditet avsevärt. Samtidigt tillträdde Kungsleden elva fastigheter som köpts från Hemsö för 1 549 Mkr.
• Inga fastigheter köptes eller såldes under första kvartalet.
• I avvaktan på planerade fastighetsköp amorterades Kungsleden kraftigt på räntebärande lån.
• Thomas Erséus sade upp sig från sin tjänst som verk­ställande direktör för Kungsleden och lämnade bolaget i samband med årsstämman den 18 april.

Efter periodens utgång

• Anders Kvist har utsetts till tillförordnad verkställande direktör för Kungsleden från och med den 19 april.

KOMMENTAR FRÅN ANDERS
Under det första kvartalet tog Kungsleden de första stegen i implementeringen av den nya strategin. Försäljningen av Hemsö-engagemanget slutfördes och Kungsledens likviditet förstärktes därmed avsevärt. Samtidigt tillträdde bolaget de elva fastigheter med ett värde av 1,5 miljarder kronor som köpts från Hemsö. Det pågår nu ett målmedvetet arbete att identifiera och utvärdera lämpliga ytterligare förvärvsmöjligheter. Kungsleden har kapacitet att köpa fastigheter för 4 miljarder kronor under de närmaste tolv månaderna, men vi låter sök- och köpprocessen ta den tid som krävs för att slutresultatet skall bli bra. Under tiden har den frigjorda likviditeten placerats genom amortering av banklån, vilket under tiden leder till lägre räntekostnader.

Kvartalets resultat Fastighetsbeståndet var mindre än första kvartalet förra året till följd av försäljningar av fastigheter under loppet av 2012. Under det första kvartalet minskade därför nettoomsättningen med 12 procent till 487 Mkr. Däremot höll sig hyrorna i jämförbart bestånd uppe väl, och vakanserna fortsatte att minska något.

Nedgången i hyresintäkterna på grund av mindre bestånd slog också igenom i bruttoresultatet som sjönk med 8 procent till 281 Mkr. Till nedgången bidrog den långa och kalla vintern som drev upp kostnaderna för främst uppvärmning.

Med Kungsledens nya strategi är numera förvaltningsresultatet det viktigaste resultatmåttet då det på ett bra sätt fångar det långsiktiga värdeskapandet och det grundläggande kassaflödet. Förvaltningsresultat består av bruttoresultat minus kostnader för central administration och finansnetto. Förvaltningsresultatet för kvartalet uppgick till 88 Mkr, vilket var 29 Mkr lägre än förra året, främst till följd av nedgången i bruttoresultatet.

Kungsleden påbörjade under kvartalet sitt kostnadsreduktionsprogram. Målet är att med full verkan år 2014 sänka den centrala kostnadsmassan med cirka 10 procent jämfört med år 2012. Bolaget är på god väg efter det första kvartalet om man ser till den underliggande trenden. Försäljnings- och administrationskostnader för första kvartalet uppgick till 52 Mkr, vilket visserligen är 4 Mkr mer än i fjol men då inkluderas i år en engångskostnad om 9 Mkr för lön och övriga personalkostnader för avgående VD.

Finansnettot ligger i nivå med motsvarande period föregående år. Lägre räntekostnader efter amorteringar och minskning av swapportföljen har påverkat kostnaden i positiv riktning medan bland annat högre bankmarginaler från refinansieringar under förra året hade en negativ inverkan.

Periodens resultat efter skatt uppgick till 208 Mkr att jämföra med 113 Mkr för motsvarande period 2012. Resultatet under första kvartalet 2012 belastades av reserveringar för skatterisker.

Hyresmarknad Kungsledens hyresmarknad är fortsatt stabil. Bolaget fokuserar på industri/lager, kontor och handel i Storstockholm, Mälardalen, sydvästra Sverige och i tillväxtorter i Norrland. Detta är segment och regioner som historiskt visar på en hög totalavkastning och en låg marknadsrisk. Kungsleden har under de senaste åren haft en positiv nettouthyrning. Under årets första kvartal hade vi dock en negativ nettouthyrning om –5 Mkr, men vi ser fortsatt optimistiskt på uthyrningsverksamheten. Utfallsmässigt är trenden fortsatt positiv eftersom de tidigare kvartalens positiva nettouthyrning är större än detta kvartals negativa tal och det är en tidsförskjutning mellan nytecknade/uppsagda kontrakt och själva hyresperioden.

Skattesituationen och finansiell kapacitet Under kvartalet har inga större förändringar inträffat på skattefronten. Kungsledens bedömning av riskerna i bolagets pågående skatteprocesser är oförändrad i förhållande till förra kvartalet. I mars erhölls negativa domar från förvaltningsrätten i skattemålen om nedskrivningar av lagerandelar, se vidare sidorna 10–11. I ett annat fall där kammarrätten under 2012 dömde emot Kungsleden vann domen i april 2013 laga kraft sedan Högsta förvaltningsdomstolen avslagit ansökan om prövningstillstånd.

Genom Hemsö-försäljningen frigjordes medel som gör det möjligt att hålla en beredskap för att kunna hantera eventuella likviditetsbehov från de pågående skatteprocesserna. Likviditeten har temporärt använts för att amortera lån men Kungsleden har avtalat med sina banker att bankkrediterna åter kan dras vid behov. Likviditetsberedskapen för detta ändamål är för närvarande 2,9 miljarder kronor.

Utsikter Allt fokus i Kungsleden ligger nu på att förverkliga den nya strategin. Inom företaget är vi fyllda av tillförsikt att Kungsleden långsiktigt ska kunna skapa värden för aktieägarna genom förvaltning, förädling och köp av fastigheter. Bolaget har sedan en tid tillbaka en stark huvudägare. Detta borgar för stabilitet och långsiktighet.

Vi inriktar oss nu på att investera i fastigheter på delmarknader som uppvisar en uthållig och stabil omsättning över tid. Över en horisont på ett par år kan det bli tal om 5–6 miljarder kronor i investeringar. Utbudet i marknaden bedömer vi som fullt tillräckligt, och vi ser bra investeringsmöjligheter i fastigheter med måttliga risker och en direktavkastning mellan 7,0–8,5 procent.

Vi ska jobba med vårt finansnetto och reducera administrationskostnaderna. Genom dessa åtgärder och utfallet från ett större fastighetsbestånd ska vi nå målet att inom 18–24 månader återställa kassaflödet från tiden då Kungsleden ägde halva Hemsö.

Anders Kvist
Tillförordnad VD

]]>

Årsstämman Kungsleden 2013

I sitt anförande vid årsstämman redogjorde verkställande direktör Thomas Erséus för verksamhetsåret 2012 och det rådande marknadsläget. Det gjordes en videoinspelning av verkställande direktörens anförande, vilken kommer att vara tillgänglig på Kungsledens webbplats, www.kungsleden.se, från och med den 19 april 2013.

Årsstämman beviljade styrelseledamöterna och verkställande direktören ansvarsfrihet för verksamhetsåret 2012.

Stämman beslöt att antalet styrelseledamöter ökas från sju till åtta ledamöter.

Till styrelseledamöter omvaldes Joachim Gahm, Lars Holmgren, Kia Orback Pettersson, Biljana Pehrsson och Charlotta Wikström. Till nya ledamöter valdes Göran Larsson, Magnus Fernqvist och Peter Gustafson. Vidare valdes Göran Larsson till styrelsens ordförande.

Håkan Bryngelson och Magnus Meyer hade avböjt omval.

Stämman utsåg styrelsens ordförande Göran Larsson, nominerad av Gösta Welandson med bolag, Eva Gottfridsdotter-Nilsson, nominerad av Länsförsäkringar Fondförvaltning, Charlotta Wikström, nominerad av Olle Florén med bolag och Martin Jonasson, nominerad av Andra AP-fonden till ledamöter i valberedningen.

Stämman antog styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.

Stämman beslutade, enligt styrelsen förslag, att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier, att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Återköp av aktier skall ske på NASDAQ OMX Stockholm och får då endast ske till ett pris inom det vid var tid registrerade kursintervallet, varmed avses intervallet mellan högsta köpkurs och lägsta säljkurs. Syftet med bemyndigandet är att styrelsen skall få flexibilitet att löpande kunna fatta beslut om en förändrad kapitalstruktur och därigenom bidra till ökat aktieägarvärde.

]]>

Anders Kvist tillförordnad VD för Kungsleden

]]>

Kungsledens årsredovisning för 2012

Den tryckta versionen av årsredovisningen skickas med post till aktieägare och andra intressenter under vecka 14. Årsredovisningen kan även beställas via www.kungsleden.se/rapporter eller på telefon 08-503 052 00.

]]>

Kungsledens HR & Kommunikationsdirektör blir Vd för Springtime

"Cecilia har sedan 2007 varit en viktig del av företagsledningen. Hon har stärkt Kungsledens varumärke och varit drivande i byggandet av en företagskultur som idag är väl förankrad där bolaget vid upprepade tillfällen fått utmärkselser för sitt höga medarbetareengagemang. Jag vill tacka Cecilia för hennes insatser och önska henne lycka till framöver”, säger Kungsledens VD Thomas Erséus.

Cecilia Gannedahl tillträder sitt nya jobb den 1 juni 2013.

]]>

Minskad energianvändning med 63 procent gav Kungsleden Greenbuilding-certifikat

I och med bytet av uppvärmningskälla minskade energianvändningen med 63 procent och koldioxidutsläppen med 99 procent. Kravet för ett GreenBuilding-certifikat är att energianvändningen sänks med minst 25 procent eller att energianvändningen understiger Sveriges nybyggnadskrav för energi med 25 procent. Kungsleden har sedan tidigare tre fastigheter som är märkta enligt Greenbuilding.

Under de senaste tre åren har Kungsleden mer än halverat koldioxidutsläppen som verksamheten genererar i absoluta tal. Det handlar om ett målmedvetet energibesparingsarbete där samtliga fastigheter gås igenom årligen. Bolaget köper ursprungsmärkt vattenkraft från Harrsele kraftstation i Umeälven.

”GreenBuilding-märkta fastigheter förknippas ofta med innerstadshus. Kungsleden visar att även en lagerlokal kan få en fin miljömärkning och där både vi, hyresgästen och miljön är vinnare”, säger Kungsledens Miljöchef Maria Sandell i en kommentar.

Enligt Newsecs bedömning blir miljöcertifierade fastigheter attraktivare då fler hyresgäster är hållbarhetsmedvetna och till och med kommer att ha krav på sig att verka i hållbara lokaler.

]]>

Kungsleden har mottagit negativa skattedomar

Kungsleden har inte gjort reserveringar för de aktuella skattefallen. De finansiella effekterna är däremot inkluderade i den uppskattning av maximalt negativa effekter som Kungsleden tidigare kommunicerat.
 
Resultateffekt
Resultateffekten uppgår vid slutgiltigt negativt utfall till cirka 1 580 Mkr inklusive ränta.        
                         
Likviditetseffekt
Likviditetseffekten uppgår vid slutgiltigt negativt utfall till cirka 1 400 Mkr. I beloppet ingår ränta.

När i tiden effekterna uppkommer är beroende av när Kungsledens skatteärenden slutligen avgörs av domstolarna.

Uppskattning av maximalt negativa effekter i skatteprocesser
Kungsledens bedömning av maximalt negativa effekter i skatteprocesser är oförändrad och framgår av tabellen nedan.

Mkr	Effekt på eget kapital	Likviditets effekt
Reservering kvartal 2 2009	325	0
Reservering kvartal 2 2012	725	260
Inbetalt i väntan på avgörande	-	-100
Summa reserverade skatteärenden	1 050	160
Ej reserverade skatteärenden	2 930	2 920
Inbetalt i väntan på avgörande	-	-160
Summa	3 980	2 920

Kungsledens ståndpunkt
Kungsledens uppfattning är fortfarande att bolaget till fullo har följt de lagar och den praxis som funnits vid varje deklarationstillfälle. Kungsleden delar inte förvaltningsrättens uppfattning och avser därför att överklaga domarna till kammarrätten.

]]>

Kallelse till årsstämma i Kungsleden AB (publ)

Valberedningen har vad gäller val av styrelse föreslagit nyval av Magnus Fernqvist, Peter Gustafson och Göran Larsson samt omval av Joachim Gahm, Lars Holmgren, Kia Orback Pettersson, Biljana Pehrsson och Charlotta Wikström. Valberedningen föreslår att Göran Larsson väljs till styrelsens ordförande. Styrelseledamöterna Håkan Bryngelson och Magnus Meyer har avböjt omval.

Kungsleden AB (publ)
Håkan Bryngelson

Bilaga: Kallelse till årsstämma

]]>

Valberedningens förslag till styrelse i Kungsleden

Håkan Bryngelson och Magnus Meyer har meddelat valberedningen att de inte står till förfogande för omval.

Göran Larsson är styrelseordförande i Bertegruppen AB, Danir AB, Hestrahandsken AB, Hestravikens Värdshus AB och Studentlitteratur AB. Han var under åren 1989-2002 styrelseledamot, vice verkställande direktör och ställföreträdande verkställande direktör i Östgöta Enskilda Bank samt under åren 1983-1987 vice verkställande direktör i Gota Bank. Han har tidigare varit styrelseledamot i bl a Klövern AB, Realia AB och Wihlborgs Fastigheter AB. Göran Larsson är fil pol mag.

Magnus Fernqvist är verkställande direktör och ägare av Magne Group samt styrelseledamot i bl a AB Adlon Hotell, Trollhättan Property Investors AB och HF Omsorgsfastigheter AB. Han har tidigare varit bl a fastighetschef inom Consolidatorgruppen. Magnus Fernqvist är jur kand.

Peter Gustafson är verkställande direktör och ägare av Green Capital Partners AB. Han har tidigare bl a varit direktör på HSH Nordbank AG och chef för fastighetsrelaterad corporate finance i Nordic Region, partner i Arthur Andersen/Deloitte och chef för fastighetsrelaterad corporate finance i Nordic Region samt chef för affärsutveckling i norden på Catella AB.  Peter Gustafson är civilekonom.

Ledamöter i Kungsledens valberedning är Eva Gottfridsdotter-Nilsson (ordförande), nominerad av Länsförsäkringar Fondförvaltning, Göran Larsson, nominerad av Gösta Welandson med bolag, Peter Gustafson, nominerad av Olle Florén med bolag, Peter van Berlekom, nominerad av Nordea Fonder samt styrelsens ordförande Håkan Bryngelson.  

Valberedningens fullständiga förslag till beslut vid årsstämman 2013, ytterligare information om de föreslagna styrelseledamöterna samt en redogörelse för valberedningens arbete kommer att lämnas senast i samband med att kallelsen till årsstämman publiceras.

]]>

Fjärde kvartalet en vändpunkt för Kungsleden strategiskt och finansiellt – VD lämnar över stafettpinnen

Under 2012 stärkte vi vår förvaltning ytterligare och mot slutet av året genomförde vi med gott resultat ett antal affärer, som förbättrar Kungsledens fastighetsportfölj. Genom försäljningen av vårt innehav i Hemsö under det fjärde kvartalet har Kungsleden fått en ökad finansiell flexibilitet och en trygghet att hantera även ett eventuellt ”worst case” för de skatteprocesser vi är involverade i.

”Efter att skatterisker och effekterna av en hög bunden låneränta under de senaste åren tvingat oss till en mer defensiv hållning, kunde vi därför gå ur 2012 väl positionerade att genomföra den strategiomläggning styrelse och ledning arbetat med under året. En omläggning med fokus på långsiktigt värdeskapande genom förvaltning och förädling av helägda fastigheter. Mot den bakgrunden och efter snart sju år i spetsen för Kungsleden är det ett lämpligt läge för mig att lämna över ledningen till någon annan. Jag kommer därför att lämna Kungsleden i samband med årsstämman den 18 april” säger Kungsledens VD Thomas Erséus i en kommentar.

UTFALL I KORTHET
Helåret 2012

• Nettoomsättningen ökade 3 procent till 2 110 Mkr (2 047) och bruttoresultatet steg 4 procent till 1 328 Mkr (1 277) i och med ett större fastighetsbestånd.
• Resultat före skatt uppgick till 1 165 Mkr (693) och till 352 Mkr (638) efter skatt, motsvarande 2,60 kronor (4,70) per aktie. Resultatminskningen efter skatt beror på reserveringar för skatterisker medan resultat före skatt ökat genom försäljningen av aktierna i Hemsö Fastighets AB.
• Kassaflödet från rörelsen uppgick till 163 Mkr (585).
• Det utdelningsgrundande resultatet för helåret 2012 blev 1 917 Mkr (703), motsvarande 14,00 kronor (5,20) per aktie. 
• Fastighetsbeståndet per 31 december 2012 bestod av 278 fastigheter (324) med ett bokfört värde om 15 777 Mkr (15 693).
• Styrelsen föreslår en utdelning om 1,00 kronor (2,60) per aktie. Det är en förändring jämfört med den tidigare uttalade avsikten att inte föreslå utdelning. Även om osäkerheten kring skatteprocesserna består bedömer styrelsen att den finansiella motståndskraften ökat väsentligt efter försäljningen av Hemsö.

Fjärde kvartalet (oktober – december)

• Nettoomsättningen minskade 10 procent till 494 Mkr (550) och bruttoresultatet sjönk 8 procent till 309 Mkr (336) i och med ett mindre fastighetsbestånd. Överskottsgraden steg drygt 1 procent till 69,7 procent (68,4).
• Resultat före skatt uppgick till 677 Mkr (348) och till 923 Mkr (303) efter skatt, motsvarande 6,80 kronor (2,20) per aktie. Resultatökningen var hänförlig till försäljningen av Hemsö.
•  Kassaflödet från rörelsen uppgick till 66 Mkr (136).

VIKTIGA HÄNDELSER
Helåret 2012

• 59 (18) fastigheter såldes för 1 666 Mkr (1 199) med ett resultat om 16 Mkr (56). Försäljningarna påverkade det utdelningsgrundade resultatet med 125 Mkr (114). Elva (44) fastigheter köptes för 1 549 Mkr (4 200) efter avdrag för uppskjuten skatt.
• Skattedomar i egna och utomstående bolag ökade risken för negativt utfall för Kungsleden i ett antal pågående skatteärenden. Det utdelningsgrundande resultatet har därför belastats med 340 Mkr och resultaträkningen med en skattekostnad om 985 Mkr.
• En stor del av låneportföljen refinansierades under året. Nuvarande krediter och kreditramar löper i genomsnitt på 2,2 år.

Fjärde kvartalet (oktober – december)

• Kungsleden tecknade avtal om försäljning av resterande 50 procent av aktierna i Hemsö till Tredje AP-fonden samt återbetalning av aktieägarlån för en total köpeskilling om 3 320 Mkr. Transaktionen gav upphov till en realisationsvinst på 631 Mkr och påverkade det utdelningsgrundande resultatet med 1 507 Mkr. Kungsleden köpte samtidigt 11 fastigheter av Hemsö för 1 549 Mkr motsvarande en direktavkastning om 7,0 procent.
• 15 (14) fastigheter såldes för 552 Mkr (1 019) med ett nollresultat mot en vinst om 22 Mkr föregående år. Den största försäljningen var nio fastigheter i Stockholm och Malmö till Castellum för 380 Mkr. Elva (tre) fastigheter köptes för 1 549 Mkr (11).

Efter periodens utgång

• Den 15 februari 2013 frånträds planenligt aktierna i Hemsö till Tredje AP-fonden som även löser aktieägarlånet. Samtidigt tillträder Kungsleden elva fastigheter som köpts från Hemsö för 1 549 Mkr. Fastigheterna finansieras genom upptagande av lån om 1 017 Mkr och 532 Mkr från egen kassa.
  
• Under första kvartalet 2013 har detaljerna i tidigare kommunicerat strategiarbete lagts fast. Det innebär bland annat:

• Det övergripande målet är att maximera tillväxten i kassaflödet inom ramen för de finansiella restriktioner som ställs upp för att trygga en sund balansräkning på kort och lång sikt:

• Likviditetsberedskap (kassa och beviljade kreditfaciliteter till ett belopp på 2,9 Mdr som motsvarar worst case i skatteprocesserna till dess bolaget fått klarhet om utfallet)
• Belåningsgrad på 60 procent för nya krediter
• Soliditet ska vara över 30 procent.
  

• Räntabilitetsmålet på 15 procent är svåruppnåeligt. Avkastningskravet på eget kapital bedöms under nuvarande marknadsförhållanden inte understiga 10-12 procent.

• Översyn av centrala kostnader ska ge en besparing på 10 procent.

• Styrelsen avser att från och med 2013 övergå till en ny utdelningspolicy som bättre ska återspegla det långsiktiga värdeskapandet i Kungsleden. Det utdelningsgrundande resultatet utgår som mål.
• Thomas Erséus har sagt upp sig från sin tjänst som verkställande direktör för Kungsleden och lämnar bolaget i samband med årsstämman den 18 april.

KOMMENTAR FRÅN THOMAS
Kungsleden fullföljer i februari försäljningen av resterande andelar i Hemsö vilket innebär en vändpunkt för bolaget strategiskt och finansiellt. Såväl helägda fastigheter som moduluthyrning gav ett ökat bruttoresultat och Kungsledens hyresmarknad visade sig motståndskraftig i en svagare konjunktur.

Under 2012 stärkte vi vår förvaltning ytterligare och mot slutet av året genomförde vi med gott resultat ett antal affärer som förbättrar Kungsledens fastighetsportfölj. Genom försäljningen av vårt innehav i Hemsö under det fjärde kvartalet har Kungsleden fått en ökad finansiell flexibilitet och en trygghet att hantera även ett eventuellt ”worst case” för de skatteprocesser vi är involverade i. Efter att skatterisker och effekterna av en hög bunden låneränta under de senaste åren tvingat oss till en mer defensiv hållning, kunde vi därför gå ur 2012 väl positionerade att genomföra den strategiomläggning styrelse och ledning arbetat med under året. En omläggning med fokus på långsiktigt värdeskapande genom förvaltning och förädling av helägda fastigheter.

Mot den bakgrunden och efter snart sju år i spetsen för Kungsleden är det ett lämpligt läge för mig att lämna över ledningen till någon annan. Jag kommer därför att lämna Kungsleden i samband med årsstämman den 18 april.

Kvartalets utfall Kungsleden har de senaste fem kvartalen varit nettosäljare av fastigheter vilket för fjärde kvartalet 2012 visar sig i en minskad omsättning med 10 procent jämfört med föregående år. Bruttoresultatet minskade med 8 procent. Överskottsgraden förbättrades dock med över 1 procentenhet till knappa 70 procent. Resultatet efter skatt ökade med 533 Mkr som ett resultat av att vi sålde andelarna i Hemsö. Den viktigaste händelsen under kvartalet var otvivelaktigt Hemsöförsäljningen. Hemsöaffären är betydelsefull på två sätt. För det första realiserades härigenom slutgiltigt de stora värden som vi skapat för Kungsledens aktieägare genom att under elva år bygga upp och utveckla ett innehav av samhällsfastigheter. För det andra kunde vi frigöra de medel som bundits i Hemsö, vilket ökar vår finansiella handlingsberedskap och gör det möjligt att börja investera i helägda fastigheter i enlighet med vår nya strategi. På kort sikt innebär försäljningen att Kungsleden tappar intjäning från Hemsö men över tiden kommer återinvesteringen av frigjorda medel att leda till ett ökat resultat. I samband med affären köpte Kungsleden elva fastigheter för 1,5 miljarder kronor av Hemsö, vilket redan på kort sikt bidrar till att minska bortfallet av intjäning.

Summering av 2012 Under året har Kungsleden fortsatt att bygga värden i förvaltningen genom att attrahera bra hyresgäster och verka för långa hyresavtal och en hög uthyrningsgrad. Även om den ekonomiska utvecklingen i Europa och Sverige präglats av osäkerhet har Kungsledens hyresmarknad visat sig motståndskraftig. Nettouthyrningen för året var positiv och uppgick till 15 Mkr och nyuthyrningen ökade till 80 Mkr.
Förvaltningsresultatet som visar bolagets bruttoresultat minus finansnetto samt försäljnings- och administrationskostnader ökade med 2 procent till 485 Mkr. Det är en nedgång i ökningstakt jämfört med tidigare under året då effekten av det stora fastighetsköpet under andra kvartalet 2011 nu börjar klinga av i jämförelsetalen.
Under 2012 stärkte vi vår förvaltning ytterligare och mot slutet av året genomförde vi med gott resultat ett antal affärer, som förbättrar Kungsledens fastighetsportfölj. Genom försäljningen av vårt innehav i Hemsö under det fjärde kvartalet har Kungsleden fått en ökad finansiell flexibilitet och en trygghet att hantera även ett eventuellt ”worst case” för de skatteprocesser vi är involverade i.

Längre ned i resultaträkningen hade vi effekter som delvis tog ut varandra under året. De orealiserade värdeökningarna på fastigheter var lägre i år medan de negativa orealiserade värdeförändringarna på finansiella instrument var å andra sidan väsentligt mindre än under förra året. Resultatet före skatt ökade sammantaget kraftigt för helåret och uppgick till 1 165 Mkr (693), men minskade efter skatt till 352 Mkr (638) efter att ha belastats med 985 Mkr i skattereserveringar under första halvåret.

Under 2012 har arbetet med vår portföljoptimering fortsatt. Transaktionsmarknaden i Sverige avslutades med ett starkt fjärde kvartal mycket på grund av stora transaktioner i citylägen och vår egen försäljning av resterande innehav i Hemsö. För Kungsledens del ljusnade transaktionsmarknaden under hösten då tillgången till finansiering lättade och villkoren förbättrades något. Totalt under året såldes 59 fastigheter till ett värde av drygt 1 600 Mkr. 39 publika fastigheter för 912 Mkr under det tredje kvartalet och paketet om nio fastigheter för 380 Mkr under det fjärde kvartalet är de två enskilt största fastighetsförsäljningarna.

Utsikter framåt Styrelse och ledning har under hösten och vintern arbetat med att ta fram en ny strategi för bolaget. Jag tycker att resultatet blivit väldigt bra och under våren övergår arbetet i en implementeringsfas.

Att genomföra den förändringen och säkerställa att bolaget får full utväxling på skiftet är ett relativt långt engagemang och därför lämpligen en uppgift för en ny verkställande direktör. Min tid i Kungsleden har varit spännande och intressant. Jag tillträdde i slutet av en stark högkonjunktur präglad av många transaktioner. Jag slutar efter en tid då vi i hög grad fokuserat på förvaltning och förädling av våra fastigheter. En satsning jag tycker varit lyckosam och som vi har anledning att vara stolta över. Vi har också haft att hantera ett antal skatteprocesser från tidigare transaktioner och höga bundna räntekostnader. Aktiekursen har påverkats negativt av skatteriskerna men det underliggande fastighetsvärdet i Kungsleden har vuxit och 5,5 miljarder kronor har skiftats ut till ägarna genom utdelningar och inlösen.

Styrelsen avser att från och med 2013 övergå till en ny utdelningspolicy som bättre ska återspegla det långsiktiga värdeskapandet i Kungsleden. På några års sikt, när Kungsledens slutgiltiga skattesituation har klarnat, är målet att utdelningen ska uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet. Under de närmaste åren kommer dock utdelningen att vara lägre och anpassas till behovet av likviditetsberedskap och investeringar i fastigheter för framtida intjäning. Tack vare att den finansiella motståndskraften ökat efter försäljningen av Hemsö föreslår styrelsen för år 2012 en utdelning om 1 krona per aktie istället för den tidigare uttalade avsikten om slopad utdelning.

Thomas Erséus
Verkställande direktör

]]>

Inbjudan till Kungsledens boksluts- och strategipresentation

Samtliga presentationer kommer att finnas tillgängliga på svenska och engelska på kungsleden.se/rapporter.

Agenda bokslutspresentation

12.00 – 14.00  Kungsledens VD Thomas Erséus samt vVD/CFO Anders Kvist presenterar bokslutet för 2012 samt huvuddragen i ny strategi.

Lunch serveras kl 12.00.

Adress: Operaterassen, Karl XII:S torg, Stockholm

Vänligen anmäl deltagande till bokslutspresentation samt lunch på http://www.financialhearings.com/.

Telefonkonferens på engelska

Telefonkonferens för engelsktalande deltagare hålls den 15 februari 14.30 där VD Thomas Erséus samt vVD/CFO Anders Kvist presenterar huvuddragen från bokslutkommunikéen samt den nya strategin. Telefonnummer till konferensen:

SE: +46850556476

UK: +442033645374.

Varmt välkommen!

]]>

Kungsleden säljer fastighet för 39 Mkr

Kontorsfastigheten ligger i Sollentuna norr om Stockholm. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 4 000 kvm fördelat på fem plan.

Frånträde planeras till den 1 februari 2013.

”Det är förvaltningsorganisationens goda arbete som gör att vi nu kan sälja denna fastighet med en bra vinst. Huset byggdes 1988 och köptes av Kungsleden 2006, då med stora vakanser. Sedan dess har fastigheten utvecklats och är idag så gott som fullt uthyrd”, säger Kungsledens VD Thomas Erséus i en kommentar.

Sollentuna Ringpärmen 5

]]>

Förändring i Kungsledens valberedning

Kungsledens valberedning består nu av Peter Gustafson, representerande Olle Florén med bolag (ordförande), Eva Gottfridsdotter-Nilsson, representerande Länsförsäkringar Fondförvaltning, Peter van Berlekom representerande Nordea Fonder, Göran Larsson, representerande Gösta Welandson med bolag, samt styrelsens ordförande Håkan Bryngelson.

]]>

Kungsleden säljer fastigheter för 50 Mkr

En av fastigheterna ligger i Kungsbacka, är fullt uthyrd och omfattar en area på cirka 4 700 kvm varav 61 procent är lager och resterande del kontor. Den andra fastigheten är en industrilokal på cirka 6 000 kvm i Bollnäs, också den fullt uthyrd.

Bägge fastigheterna köps av lokala fastighetsägare men i två separata affärer.

Fastigheten i Bollnäs har frånträtts och frånträde i Kungsbacka planeras till den 2 januari 2013.

”Vi fortsätter vårt arbete med portföljoptimering och säljer dessa fastigheter på bra nivåer”, säger Kungsledens VD Thomas Erséus i en kommentar.

Kungsbacka Varla 2:390

Bollnäs Säversta 8:28

]]>

Kungsleden säljer fastigheter och höjer prognos

Sex av fastigheterna ligger i Storstockholm och tre i Malmö. Fastighetsportföljen har en total uthyrningsbar area om cirka 40 500 kvm fördelat på 55 procent lager, 38 procent kontor och 7 procent butik. Tomträtten i Malmö är obebyggd.

Försäljningen av fastigheterna gör att Kungsleden höjer sin prognos från tidigare kommunicerat 1 800 Mkr. Ny prognos för helåret 2012 uppgår till 1 850 Mkr.

Castellum genom dotterbolagen Brostaden och Briggen är köpare och tillträde är planerat till de 21 december 2012.

”Jag är mycket nöjd med affären då vi säljer till ett bra pris och med en mycket god vinst. Det här är ett led i vår portföljoptimering och vi ser möjligheter i att hitta bättre avkastning. Fastigheterna är bra uthyrda och tiden för att sälja optimal”, säger Kungsledens VD Thomas Erséus i en kommentar.

]]>

Kungsleden säljer sitt hälftenägande i Hemsö, tecknar avtal om köp av fastigheter och höjer prognos

Försäljning av aktieinnehav

Priset på aktierna överstiger det bokförda värdet på aktieinnehavet med cirka 650 Mkr inklusive transaktionskostnader. Totalt ökar det egna kapitalet med cirka 850 Mkr efter bland annat en skatteeffekt om cirka 200 Mkr. Försäljningen påverkar det utdelningsgrundande resultatet för 2012 med cirka 1 500 Mkr.

Affären är en del i implementeringen av Kungsledens nya strategi vars huvuddrag kommunicerades i samband med delårsrapport för tredje kvartalet. Försäljningen är ett led i fokuseringen av affärsverksamheten mot helägda fastigheter i tillväxtregioner i Sverige.

I och med affären ökar Kungsledens finansiella flexibilitet. Kungsleden kommer att i samband med en kapitalmarknadsdag i början av nästa år närmare beskriva hur frigjort kapital ska investeras inom ramen för den nya strategin.

Frånträde är beräknat till den 15 februari 2013. Kungsleden kommer att kunna tillgodoräkna sig sin andel av förvaltningsresultatet i Hemsö fram till dess.

Köp av fastigheter

I samband med aktieaffären tecknar Kungsleden och Hemsö ett avtal om att Kungsleden köper 15 samhällsfastigheter med betydande inslag av kontor och butik. Det totala hyresvärdet uppgår till 165 Mkr och den totala uthyrningsbara ytan till cirka 147 000 kvm. Fastigheterna ligger i Mellansverige och på Gotland. De ger ett stabilt kassaflöde med långa avtal och stabila motparter. Återstående kontraktslängd uppgår till åtta år.

Likviditetseffekter

Den direkta effekten av aktieförsäljningen, låneåterbetalningen och köpet av fastigheter är en förstärkning av Kungsledens likviditet om 1 750 Mkr. Därutöver ger fastigheterna en utökad belåningskapacitet på över 900 Mkr.

Ny prognos

Försäljningen av aktieinnehavet i Hemsö gör att Kungsleden höjer sin prognos från tidigare kommunicerat 300 Mkr. Ny prognos för helåret 2012 uppgår till 1 800 Mkr.

”Jag är mycket nöjd över att vi nu sålt vår andel i Hemsö och gjort en bra affär. Uppbyggnaden och utvecklingen av samhällsfastigheter har varit gynnsam för Kungsleden och jag är glad över de värden som skapats för aktieägarna. Tredje AP-fonden är en bra och stark ägare till det här beståndet. Kungsleden kommer fortsätta att utvecklas enligt vår nya strategi och jag ser goda möjligheter i dagens marknad”, säger Kungsledens VD Thomas Erséus i en kommentar.

Aktieaffären är villkorad av godkännande från Konkurrensverket och fastighetsaffären av sedvanliga tillträdesvillkor och affärerna beräknas kunna slutföras under det första kvartalet 2013.

Pangea Property Partners och Mannheimer Swartling Advokatbyrå har varit rådgivare.

]]>

Kungsleden uppdaterar kring tidigare kommunicerat skatteövervägande

Som tidigare kommunicerats bestrider Kungsleden detta skattekrav och avser att överklaga beslutet till förvaltningsrätten. Skatterättsligt är detta en svår och oprövad fråga och det saknas praxis på området, något som bekräftas av att Skatteverket har halverat skattetillägget i beslutet i förhållande till övervägandet. Kungsleden bedömer att beslutet inte kommer att leda till en utgång med negativt utfall varför någon reservering inte har gjorts.

Resultat- och likviditetseffekt

Vid en negativ utgång av detta fall uppgår den beräknade resultateffekten för Kungsleden till 1 380 Mkr och den beräknade likviditetseffekten till 1 360 Mkr, vilket kan jämföras med den tidigare bedömningen om 1 700 Mkr och 1 650 Mkr som Kungsleden kommunicerade i delårsrapporten för tredje kvartalet baserat på Skatteverkets initiala övervägande. I sitt beslut har Skatteverket medgett avdrag för del av transaktionskostnaderna samt halverat skattetillägget vilket förklarar minskningen i förhållande till övervägandet.

Uppskattning av maximala negativa effekter

Med anledning av Skatteverkets beslut enligt ovan, samt Riksdagens beslut om sänkt bolagsskattesats från och med den 1 januari 2013, har Kungsleden uppdaterat beräkningen av maximal negativ effekt om samtliga processer skulle utfalla till Kungsledens nackdel.

Den maximala negativa effekten på eget kapital uppgår till 2 790 Mkr utöver de gjorda reserveringarna på 1 050 Mkr. Maximalt utestående negativ likviditetseffekt, inklusive skattetillägg och ränta, uppskattas samtidigt uppgå till 2 920 Mkr. De bedömda effekterna har justerats ned med 290 Mkr respektive 280 Mkr. Beloppen har påverkats positivt av det erhållna beslutet i förhållande till övervägandet samt till mindre del negativt av den sänkta bolagsskattesatsen vid värdering av underskottsavdrag i ej reserverade processer.

Mkr	Effekt på eget kapital	Likviditets-effekt
Reservering kvartal 2 2009	325	0
Reservering kvartal 2 2012	725	260
Inbetalt i väntan på avgörande	-	- 100
Summa reserverade skatteärenden	1 050	160
Ej reserverade skatteärenden	2 790	2 920
Inbetalt i väntan på avgörande	-	-160
Summa	3 840	2 920

]]>

Hemsö köper patienthotell i Danderyd för 77 Mkr

Direktavkastningen uppgår till cirka 6,2 procent. Hemsö ägs till lika delar av Kungsleden AB (publ) och Tredje AP-Fonden.

Den uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 3 200 kvm. Stockholm Läns Landsting hyr fastigheten på ett 15-årigt avtal. Tillträde skedde den 19 november 2012.

]]>

Hemsö köper två fastigheter för 255 Mkr

Hemsö ägs till lika delar av Kungsleden AB (publ) och Tredje AP-Fonden.

Den ena fastigheten är ett äldreboende i Berlin, Tyskland, med en uthyrningsbar yta om cirka 6 950 kvm. Kvarvarande kontraktslängd uppgår till 16 år och tillträde är beräknat till den 1 januari 2013.

Den andra fastigheten är en närpolisstation med en uthyrningsbar yta om cirka 3 550 kvm i Malmö. Polisen hyr den nybyggda polisstationen på ett 15-årigt hyresavtal. Tillträde sker i december 2012.

]]>

Fortsatt starkt förvaltningsresultat och god beredskap för eventuella skattedomar

UTFALL I KORTHET

Delårsperioden (januari – september)

• Nettoomsättningen ökade 8 procent till 1 616 Mkr (1 497) och bruttoresultatet ökade 8 procent till 1 019 Mkr (941) i och med ett större fastighetsbestånd.
• Resultatet före skatt uppgick till 488 Mkr (345). Resultatet efter skatt uppgick till –571 Mkr (335), motsvarande –4,20 kronor (2,50) per aktie. Resultatminskningen beror till största del på en reservering för skattekostnader och lägre resultat från Hemsö som redovisade lägre orealiserade värdeförändringar på fastigheter.
• Kassaflödet från rörelsen uppgick till 97 Mkr (449).
• Utdelningsgrundande resultat för perioden uppgick till 185 Mkr (462), motsvarande 1,40 kronor (3,40) per aktie.
• Fastighetsbeståndet per 30 september 2012 bestod av 281 fastigheter (324) med ett bokfört värde om 14 779 Mkr (15 693).
• Prognosen för utdelningsgrundande resultat för helåret 2012 är oförändrat 300 Mkr, motsvarande 2,20 kronor per aktie.

Tredje kvartalet (juli – september)

• Nettoomsättningen minskade 10 procent till 499 Mkr (554) och bruttoresultatet minskade 10 procent till 347 Mkr (385) i och med ett mindre fastighetsbestånd.
• Resultat före skatt uppgick till –42 Mkr (–247). Resultat efter skatt uppgick till –13 Mkr (–173), –0,10 kronor (–1,30) per aktie. De negativa resultaten de båda perioderna kommer av orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument.
• Kassaflödet från rörelsen uppgick till –146 Mkr (144).
• Utdelningsgrundande resultat för tredje kvartalet uppgick till 240 Mkr (239), motsvarande 1,80 kronor (1,70) per aktie.

VIKTIGA HÄNDELSER
Delårsperioden (januari – september)

• Från och med 1 januari 2012 redovisas innehavet i Hemsö Fastighets AB enligt kapitalandelsmetoden. Jämfört med klyvningsmetoden redovisas resultat och ställning från innehavet i Hemsö på enskild rad.
• 44 (fyra) fastigheter såldes för 1 115 Mkr (179) med ett resultat om 17 Mkr (34). Försäljningarna påverkade det utdelningsgrundade resultatet med 46 Mkr (45). Inga fastigheter köptes, jämfört med 44 fastigheter för 4 127 Mkr under samma period 2011.
• Ett antal skattedomar i egna och utomstående bolag ökade risken för negativt skatteutfall för Kungsleden. Utdelningsgrundande resultat har därför belastats med 340 Mkr och resultaträkningen med en skattekostnad om 985 Mkr.
• I januari refinansierades det syndikerade lånet med ett nytt om 4 500 Mkr och därutöver har ytterligare lån om 2 894 Mkr refinansierats. Därmed har i stort sett hela refinansieringsbehovet för 2012 säkerställts.

Tredje kvartalet (juli – september)

• 41 (en) fastigheter såldes för 1 022 Mkr (133) med ett resultat om 0 Mkr (11). Den största försäljningen var 39 publika fastigheter i Härnösand som såldes till Hemsö för 912 Mkr. Försäljningarna påverkade det utdelningsgrundade resultatet med 32 Mkr (17). Inga fastigheter köptes, jämfört med en fastighet för 24 Mkr under samma period 2011.

Efter periodens utgång

• Kungsleden har erhållit ett övervägande från Skatteverket där indirekt försäljning av fastigheter genom nederländska dotterbolag 2006 ifrågasätts. Upptaxeringen skulle ge en likviditetseffekt om 1 650 Mkr och påverka eget kapital negativt med 1 700 Mkr. Kungsleden kommer att överklaga eventuellt kommande beslut till förvaltningsrätten och bedömer inte att den slutgiltiga utgången kommer att bli negativ. Någon reservering har därför inte gjorts.
• Mot bakgrund av osäkerheten kring utfallet av skatteprocesserna avser styrelsen med stöd av utdelningspolicyn att till årsstämman inte föreslå någon aktieutdelning i syfte att öka bolagets finansiella motståndskraft.
• Tre fastigheter i Norrköping, Sollentuna respektive Västerås såldes i tre separata affärer för totalt 84 Mkr. Försäljningspriset översteg bokfört värde med 10 Mkr och anskaffningsvärdet med 17 Mkr.

KOMMENTAR FRÅN THOMAS

Kungsledens förvaltningsresultat fortsätter att utvecklas väl även under nuvarande marknadsförhållanden. Kungsleden har stabila hyresgäster med långa kontrakt. I det bestånd av fastigheter som vi ägt under den senaste tvåårsperioden har exempelvis driftnettot ökat med 13 procent som en följd av ökade hyresintäkter, lägre kostnader och lägre vakanser. På fem år har driftnettot i vårt kommersiella fastighetsbestånd vuxit med nära 25 procent, eller knappt 100 kronor per kvadratmeter.

Skatteprocesserna Trots de senaste årens förbättrade förvaltningsresultat har aktiemarknadens syn på Kungsleden i hög grad påverkats av de pågående skattetvisterna. Marknaden har efterfrågat ett ”worst case” scenario och det är också något som vi själva velat ge. Nu har Skatteverket kommit med ett övervägande som, vad vi kan bedöma, utgör det sista ärendet som kan komma att påverka ett ”worst case” utfall av skatteprocesserna för bolaget.

I och med detta ärende kan inte Kungsleden med nuvarande kunskap se några ytterligare fall som skulle kunna medföra nya skattekrav. Om samtliga nu kända fall till fullo skulle utfalla till vår nackdel bedöms den maximala negativa effekten på eget kapital uppgå till
3 080 Mkr utöver de gjorda reserveringarna på 1 050 Mkr. Maximalt utestående negativ likviditetseffekt, inklusive skattetillägg och ränta, uppskattas samtidigt uppgå till 3 200 Mkr. Kungsledens bestämda uppfattning är fortfarande att bolaget till fullo följt de lagar och den praxis som gällt vid varje deklarationstillfälle. Mot den bakgrunden kommer vi att fullfölja våra överklaganden i varje aktuellt ärende. Det är rimligt att anta att vi också kommer att få helt eller delvis rätt i flera fall.

Domstolarnas avgörande av skatteärendena sprider sig över flera år framöver och innebär att den slutliga skatt vi kan komma att behöva betala fördelas över tid på motsvarande sätt. Finansieringen av utbetalningarna, även i ett ”worst case”, kommer därför att kunna ske via löpande kassaflöde och de medel som frigörs som en följd av att vi renodlar vår strategi och fokuserar på förvaltning av helägda fastigheter.

Detaljerna kring den aktuella skattesituationen med reserveringar, tänkbara effekter på eget kapital och likviditet redovisas på sidan 10 i delårsrapporten.

Periodens utfall Under tredje kvartalet sjönk nettoomsättningen till 499 Mkr (554) och bruttoresultatet till 347 Mkr (385), främst på grund av försäljningen av vårt Härnösandsbestånd till Hemsö i augusti. Lägre orealiserade värdeminskningar på finansiella instrument bidrog till att kvartalets resultat efter skatt förbättrades till –13 Mkr (–173).  

För niomånadersperioden ökade nettoomsättningen med 8 procent till 1 616 Mkr (1 497) jämfört med motsvarande period i fjol och bruttoresultatet steg 8 procent till 1 019 Mkr (941). Ökningen av bruttoresultatet förklaras både av nettoeffekten av köpta och sålda fastigheter samt en förbättring i jämförbart bestånd. Nettot av tillträdda och frånträdda fastigheter ökade bruttoresultatet med 38 Mkr. I jämförbart bestånd ökade utfallet med 40 Mkr vilket främst förklaras av ökade hyror och en mildare vinter 2012.

Ser vi till våra helägda fastigheter, det vill säga exklusive Hemsö och Nordic Modular, och även exkluderar de sålda publika fastigheterna i Härnösand, ökade hyresintäkterna 12 procent till 1 143 Mkr (1 020) och bruttoresultatet steg 10 procent till 809 Mkr (731) för niomånadersperioden.

Förvaltningsresultatet som även inkluderar administration och finansiering ökade 17 procent till 385 Mkr (330).

Det aktiva uthyrningsarbetet bidrog till en nyuthyrning med årligt hyresvärde om 63 Mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden för perioden var 89,6 procent jämfört med 88,3 procent i fjol.

Efter sommaren har vi sett tecken på en försvagad konjunktur men detta har inte i nämnvärd utsträckning påverkat den del av hyresmarknaden där Kungsleden är aktiv. Som vi tidigare konstaterat är Kungsleden sencykliskt vilket gör att det dröjer innan vi kan komma att påverkas av förändringar i marknadsklimatet.

Strategisk översyn I ljuset av externa faktorer som påverkar fastighetsmarknaden och med en önskan att koncentrera verksamheten har styrelsen och ledningen sedan en tid arbetat med att se över Kungsledens strategi och inriktning. Förvaltning av helägda fastigheter har bidragit starkt till Kungsledens resultat över tiden. En affär som grundar sig på vårt djupa fastighetskunnande och våra nära och långa relationer till kunderna. Fastighetsförvaltningen har dessutom gett stabilitet i turbulenta tider. Denna verksamhet ska vara kärnan i Kungsledens strategi där också spridningen regionalt och per fastighetstyp kommer att ses över. Vi eftersträvar alltså en strategisk renodling och mot bakgrund av det kommer också Hemsö och Nordic Modular – i sig lönsamma verksamheter – säljas när marknaden är rätt för det.

Prognos och utdelning Kungsleden är i grunden lönsamt och genererar ett utdelningsgrundande resultat som medger en attraktiv aktieutdelning. Prognosen för det utdelningsgrundande resultatet kvarstår och uppgår till 300 Mkr för helåret. Vår utdelningspolicy föreskriver dock att hänsyn även skall tas till bolagets kapitalstruktur och ställning i övrigt. Mot bakgrund av den aktuella osäkerheten kring utfallet av skatteprocesserna avser styrelsen med stöd av utdelningspolicyn att till årsstämman inte föreslå någon aktieutdelning i syfte att öka bolagets finansiella motståndskraft.

Thomas Erséus
Verkställande direktör

]]>

Förändring i Kungsledens valberedning

Kungsledens valberedning består nu av Peter Gustafson, representerande Olle Florén med bolag (ordförande), Eva Gottfridsdotter-Nilsson, representerande Länsförsäkringar Fondförvaltning, Peter van Berlekom representerande Nordea Fonder samt styrelsens ordförande Håkan Bryngelson.

]]>

Kungsleden realiserar fastighetsvärden och säljer mark för 28 Mkr

Fastigheten ingår i Västeråsportföljen som Kungsleden köpte 2011 och omfattar en markyta om cirka 12 000 kvm där det sedan ett par år tillbaka har pågått en detaljplanering för bostäder. Den nya detaljplanen har nu vunnit laga kraft och medger en exploatering om drygt 30 000 kvm för bostäder av vilka hälften avser Kungsledens fastighet. Peab köper tomtmarken av Kungsleden och tillträder omgående.

”Vi har genom ett långsiktigt arbete skapat byggrätter och på så sätt kunnat höja värdet på fastigheten. En av våra kärnkompetenser är att omstrukturera ett fastighetsbestånd, realisera värdet och lämna över till annan part för vidareutveckling”, säger Kungsledens VD Thomas Erséus i en kommentar.

]]>

Kungsleden säljer fastighet för 40 Mkr

Fastigheten ligger cirka 20 km norr om Stockholm och har en uthyrningsbar yta på cirka 7000 kvm uppdelad på 3 400 kvm kontor i fem plan och resterande lager och övrig area i ett plan. Huset byggdes 1981 av Munters AB för egen verksamhet. I dagsläget finns en hyresgäst som hyr cirka 20 procent av ytan.

Fastigheten säljs till en privat investerare som avser att utveckla fastigheten vidare. Frånträde är planerat till den 14 december 2012.

”Jag känner mig väldigt nöjd med affären och vi säljer till en bra nivå”, säger Kungsledens VD Thomas Erséus i en kommentar.

]]>

Kungsleden ökar nyuthyrningen i Västerås och växer med staden

Kungsledens vakansgrad för fastighetsbeståndet i staden är låg och ligger på cirka 4,5 procent.

Västmanlands Läns Landstings Länsmuseum är en befintlig hyresgäst som tecknar ett 21-årigt avtal och utökar ytan med 1 300 kvm för att kunna växa i lokalen. Länsmuseet har dessutom tecknat ett grönt avtal på hela ytan som uppgår till cirka 3 000 kvm. I december flyttar Cap Gemini in i ombyggda kontorsokaler på cirka 850 kvm centralt beläget nära kommunikationer.

”Västerås stad är aktiva i utvecklandet av staden vilket är positivt för oss som fastighetsägare. Efterfrågan på lokaler i Västerås växer och vi ser ett ökat intresse för våra lokaler. Genom vårt flexibla agerande och korta beslutsvägar kan vi tillgodose olika behov gällande storlek och lokaltyp”, säger Thomas Erséus i en kommentar.

En ökning i antal sysselsatta i Västerås medför en generell ökad efterfrågan på fastigheter i kommunen. Inpendlingen till Västerås kommun har stadigt ökat sedan 90-talet vilket har medfört ett ökat behov av lokaler centralt nära kommunikationsmöjligheter. Västerås som lokal arbetsmarknadsregion har en befolkning som uppgår till cirka 230 000 personer varav cirka 140 000 i Västerås kommun*. Västerås beräknas vara integrerat i Stockholms arbetsmarknadsregion kring 2020**.

*Statistik avser 2011, källa SCB och Evidens
**Källa Evidens

]]>

Kungsleden optimerar fastighetsportföljen och säljer fastighet för 16 Mkr

Fastigheten har en uthyrningsbar yta om cirka 8 000 kvm och byggdes på 60-talet åt ASEA. Köpare är Ivarsson Holding AB, ett välrenommerat företag i Norrköping som även har för avsikt att flytta in i lokalen.

Frånträde är planerat till den 8 januari 2013.

”Jag är väldigt nöjd med den här affären då vi säljer över bokfört värde. Köparen är en lokal aktör som bättre kan vidareutveckla fastigheten och är på så sätt en mer optimal ägare”, säger Kungsledens VD Thomas Erséus i en kommentar.

]]>

Kungsleden ser ökad efterfrågan på lokaler i Gävle och hyr ut till Spendrups transportföretag BIBAB

Logistiklokalen uppgår till cirka 1 300 kvm och tillsammans med den befintliga hyresgästen Nilar International AB är nu cirka 20 procent av ”Tomokohus” uthyrt. Potentialen i fastigheten är stor med många tillbyggnadsmöjligheter.

”Efterfrågan på den här typen av lokaler med hög takhöjd och stora fria ytor har ökat. Vi tror på läget i Gävle som en bra ort för logistik och transport”, säger Thomas Erséus i en kommentar.

Gävle Hamn avser att investera 500 Mkr för nya kajer, större hamnplan och en ny inseglingsled. Också järnvägsförbindelsen ska förbättras. Efter investeringarna ska hamnens kapacitet öka med 40 procent, från nuvarande 5 miljoner ton till över 7 miljoner ton gods årligen.

Kungsledens befintliga hyresgäst Nilar International AB kommer under oktober/november att påbörja automatisering av sin tillverkning och därmed öka produktionstakten ordentligt. Bolagets bedömning är att under en två-års period utöka verksamheten med 2 000 – 3 000 kvm. Kungsleden uppskattar att fastigheten ”Tomokohus” är fullt uthyrd under 2014.

]]>

Kungsleden förstärker i Göteborg och ser ökat intresse för vakanta lokaler

Tommy kommer initialt att arbeta med Kungsledens bestånd i Kungsbacka där hans breda erfarenhet av uthyrnings- och utvecklingsarbete kommer väl till pass. Målsättningen är bland annat att påskynda uthyrningen av de vakanser som uppstod efter Kungsbacka Graphics konkurs.

Kungsleden äger och förvaltar 75 fastigheter i Region Väst till ett värde av cirka 2,7 Mdr. Kungsledens hyresmarknad i västra Sverige är stabil med ett sedan årsskiftet stadigt ökande intresse för bolagets vakanta lokaler.  Den ekonomiska vakansen för Kungsleden i västra Sverige är i huvudsak koncentrerad till ett fåtal projektfastigheter.

”Vi tror att rekryteringen av Tommy stärker vår kompetensbas och skapar än bättre förutsättningar att ta hand om befintliga och nya hyresgäster.  Vi står nu väl rustade att möta de utmaningar och möjligheter vi ser framför oss i Väst”, säger Nicklas Arfvidsson, Regionchef Göteborg, i en kommentar.

]]>

Ökat bruttoresultat för första halvåret

UTFALL I KORTHET
Delårsperioden (januari – juni)

• Nettoomsättningen ökade 18 procent till 1 117 Mkr (944) medan bruttoresultatet ökade 21 procent till 672 Mkr (556) i och med ett större fastighetsbestånd och en mildare vinter.
• Resultatet före skatt uppgick till 530 Mkr (592). Resultatet efter skatt uppgick till –558 Mkr (509), motsvarande –4,10 kronor (3,70) per aktie. Resultatminskningen beror till största del på en reservering för skattekostnader och lägre resultat från Hemsö som redovisade lägre orealiserade värdeförändringar på fastigheter.
• Kassaflödet från rörelsen uppgick till 242 Mkr (305).
• Utdelningsgrundande resultat för perioden uppgick till –55 Mkr (223), motsvarande –0,40 kronor (1,60) per aktie.
• Fastighetsbeståndet per 30 juni 2012 bestod av 322 fastigheter (324) med ett bokfört värde om 15 750 Mkr (15 693).
• Prognosen för utdelningsgrundande resultat för helåret 2012 sänktes under andra kvartalet till 300 Mkr från tidigare 600 Mkr efter det att skattedomar i egna och utomstående bolag ökat risken för negativa utfall i Kungsledens utestående skatteärenden. Prognosen motsvarar 2,20 kronor (4,40) per aktie.

Andra kvartalet (april – juni)

• Nettoomsättningen ökade 5 procent till 561 Mkr (536) och bruttoresultatet ökade 3 procent till 337 Mkr (328) efter årets indexhöjda hyror.
• Resultat före skatt uppgick till 72 Mkr (100). Resultat efter skatt uppgick till –671 Mkr (102), –4,90 kronor (0,70) per aktie. Det lägre resultatet beror främst på reservering för eventuella skattebetalningar och lägre resultat från fastighetsförsäljningar.
• Kassaflödet från rörelsen uppgick till 122 Mkr (268).
• Utdelningsgrundande resultat för andra kvartalet uppgick till –177 Mkr (145), motsvarande –1,30 kronor (1,10) per aktie.

VIKTIGA HÄNDELSER
Delårsperioden (januari – juni)

• Från och med 1 januari 2012 redovisas innehavet i Hemsö Fastighets AB enligt kapitalandelsmetoden. Jämfört med klyvningsmetoden redovisas resultat och ställning från innehavet i Hemsö på enskild rad.
• Tre (tre) fastigheter såldes för 93 Mkr (46) med ett resultat om 17 Mkr (23). Försäljningarna påverkade det utdelningsgrundade resultatet med 14 Mkr (28). Inga fastigheter köptes, jämfört med 43 fastigheter för 4 103 Mkr under samma period 2011.
• Ett antal skattedomar i egna och utomstående bolag ökade risken för negativt skatteutfall för Kungsleden. Utdelningsgrundande resultat har som en följd belastats med 340 Mkr och resultaträkningen med en skattekostnad om 985 Mkr.
• I januari refinansierades det syndikerade lånet med ett nytt om 4 500 Mkr och därutöver har ytterligare lån om 2 894 Mkr refinansierats. Därmed har i stort sett hela refinansieringsbehovet för 2012 säkerställts.
• I undersökningen Great Place to Work 2012 kom Kungsleden på andra plats i klassen medelstora organisationer i Sverige.

Andra kvartalet (april – juni)

• En (en) fastigheter såldes för 5 Mkr (41) med ett resultat om 0 Mkr (20). Försäljningen påverkade det utdelningsgrundade resultatet med 0 Mkr (25). Försäljningen av fem fastigheter som avtalades och inkluderades i första kvartalet avbröts inför frånträdet. Inga fastigheter köptes, jämfört med sex fastigheter för 355 Mkr under samma period 2011.
• Ett antal skattedomar i egna och utomstående bolag ökade risken för negativt utfall för Kungsleden. Utdelningsgrundande resultat har som en följd belastats med 260 Mkr och resultaträkningen med en skattekostnad om 725 Mkr.

Efter periodens utgång

• I juli yrkade Skatteverket att förvaltningsrätten ska pröva ytterligare transaktioner som Kungsleden genomförde 2006–2007. Skulle Kungsleden förlora processen uppgår likviditetseffekten till cirka 500 Mkr. Så sent som 2011 bedömde Kammarrätten i Stockholm i ett liknande fall att skatteflyktslagen inte var tillämplig. Inga ytterligare reserveringar har gjorts för dessa krav.
• I augusti gjordes två försäljningar. Två fastigheter i Polen såldes för 104 Mkr till en lokal köpare och 39 publika fastigheter i Härnösand såldes och frånträddes till Hemsö för 912 Mkr. Försäljningarna kommer att påverka resultatet efter skatt i tredje kvartalet med 39 Mkr och öka det utdelningsgrundande resultatet med 26 Mkr. Affärerna ökar samtidigt soliditeten med 2 procentenheter.

”Periodens utfall Kungsledens nettoomsättning ökade 18 procent till drygt 1,1 miljarder kronor och bruttoresultatet med 21 procent till knappt 672 Mkr första halvåret, jämfört med motsvarande period i fjol. En mildare vinter samt ett större fastighetsbestånd är de främsta förklaringarna. Överskottsgraden ökade samtidigt med 1 procentenhet till 69,1 procent.

Hyresmarknaden fortsatte att utvecklas positivt. Trots finansiell osäkerhet i omvärlden har den svenska ekonomin klarat sig förhållandevis väl. Som tidigare meddelats tecknade vi nya hyresavtal under första halvåret till ett årligt värde av 43 Mkr.

Trots att vi i år reserverat totalt 985 Mkr för skatteprocesser och delat ut 355 Mkr till aktieägarna, sjönk vår soliditet endast med 2,3 procent jämfört med årsskiftet och uppgick per den 30 juni till 34,6 procent. Efter det nu i augusti meddelade frånträdet av Härnösandsbeståndet till Hemsö ökar soliditeten proforma till 36,4 procent.

Derivatportföljen är nu i nivå med låneportföljen efter att vi under första halvåret löst derivat för motsvarande 1,8 miljarder kronor samtidigt som vi får lägre räntekostnader. Det medför att vi sänker snitträntan med 0,3 procentenheter. Med en intjäningskapacitet om cirka 8 procent gör ovan nämnda periodutveckling sammantaget att jag känner mig trygg med den underliggande verksamheten och vår finansiella position.

En fortsatt ansträngd kreditmarknad och ökad oro i eurozonen bidrog till att aktiviteten på transaktionsmarknaden generellt mattades under andra kvartalet. Bankerna är restriktiva i sin kreditgivning, även om fastigheter resultatmässigt presterar lika bra som tidigare.

Skatter och resultatprognos Prognosen för det utdelningsgrundande resultatet sänktes med totalt 250 Mkr under andra kvartalet till 300 Mkr för 2012 efter meddelade skattedomar som kan påverka Kungsledens framtida skattebetalningar. Att, som vi uppfattar det, gällande skattelagstiftning omtolkas är olyckligt då det skapar osäkerhet inte bara för Kungsleden utan för hela branschen liksom för investerare generellt, svenska som utländska.

Utöver tidigare pressmeddelade skatteuppdateringar mottog Kungsleden i juli besked om att Skatteverket yrkar att förvaltningsrätten ska pröva om lagen om skatteflykt är tillämplig på ytterligare transaktioner som Kungsleden genomförde under 2006 och 2007. Skulle Kungsleden förlora processen uppgår likviditetseffekten till cirka 500 Mkr. Så sent som 2011 bedömde Kammarrätten i Stockholm i ett liknande fall att skatteflyktslagen inte var tillämplig. Vi menar fortsatt att Kungsleden i alla lägen har följt de lagar och den praxis som funnits vid varje deklarationstillfälle.

Likviditet och finansiering Per 30 juni uppgick kassan och outnyttjade krediter till knappt 1 460 Mkr. Efter periodens utgång har, förutom frånträdet av Härnösandsbeståndet och försäljningen av två fastigheter i Polen, en säljarrevers till SveaReal lösts om 184 Mkr. Därtill har väsentligt fler hyror än vanligt inkommit de första dagarna i juli beroende på att kvartalsskiftet låg på en helg. Sammantaget innebär dessa händelser ett kassatillskott om ytterligare 350 Mkr under tredje kvartalet. Belåningsgraden utifrån fastighetsportföljen var den 30 juni 68 procent respektive 57 procent i förhållande till samtliga avkastande tillgångar som utgörs av fastigheter, andelar och fordringar i Hemsö samt reversfordringar.
Med årets genomförda refinansiering av lån om totalt 7,4 miljarder kronor, god tillgänglig likviditet och överskott i den löpande verksamheten har Kungsleden en stark finansiell ställning.

Under kvartalet rekryterades Anders Kvist till vice VD och ny CFO med tillträde 1 oktober. Anders kommer närmast från SEB där han ansvarat för bankens kapitalstruktur samt för kapital- och likviditetsplanering. Med fortsatta utmaningar på kreditmarknaden samt Kungsledens strävan mot att bredda finansieringskällorna utgör Anders kunskaper och erfarenheter ett välkommet tillskott för Kungsleden.

Utsikter Utmaningarna, främst på kredit- och skatteområdet, påverkar oss och fastighetsmarknaden i övrigt. Samtidigt finns möjligheter för Kungsleden att bygga aktieägarvärden långsiktigt. Läget i ekonomin är fortsatt osäkert, framför allt i eurozonen, men för Kungsledens del utvecklas den underliggande förvaltningen väl och vi har en fortsatt bra hyresmarknad. Vår soliditet är god och vi har fortsatt starka och stabila kassaflöden. Prognosen för helåret uppgår som tidigare meddelats till 300 Mkr.”

Thomas Erséus
Verkställande direktör

]]>

Kungsleden säljer publika fastigheter för 912 Mkr

Försäljningen ökar det egna kapitalet med cirka 39 Mkr. Affären resultatförs under det tredje kvartalet 2012.

Fastigheterna ligger i Härnösand och rymmer bland annat verksamhet för äldreboende, vård och skola. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 143 000 kvm.

Transaktionen planerades när Hemsö Fastighets AB bildades och Hemsö har sedan 2009 förvaltat beståndet som juridiskt ägts av Kungsleden. I och med att överlåtelsen till Hemsö nu sker har Kungsleden i princip inte några direktägande publika fastigheter kvar utan dessa ägs via delarägarskapet i Hemsö.

Tillträde sker idag den 15 augusti 2012.

”Vi fullföljer nu affären med Hemsö och säljer våra resterande publika fastigheter. Förutom den positiva resultateffekten ökar försäljningen vår soliditet med 2 procent”, säger Kungsledens VD Thomas Erséus i en kommentar.

]]>